Zwischenkredite sind vor allem bei Immobilienfinanzierungen ein Thema, wenn das eigentlich eingeplante Eigenkapital nicht rechtzeitig zur Verfügung steht.

Dieser Fall tritt besonders häufig ein, wenn zuteilungsreife Bausparverträge nicht schnell genug ausgezahlt werden oder die Mindestbedingungen zwar erfüllt sind, der Vertrag aber noch unterhalb der Zielbewertungszahl liegt.

Zwischenfinanzierungen kommen aber auch in anderen Fällen vor. Im geschäftlichen Bereich werden oft Investitionen zwischenfinanziert.

Bei allen anderen betrieblichen Anschaffungen kommen hingegen keine Zwischenkredite, sondern Kontokorrentkredite in Betracht.

Privatleute können sogar für die Anschaffung eines Kfz Zwischenfinanzierungen in Anspruch nehmen, beispielsweise mithilfe eines Pfandkredits.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Die Zwischenfinanzierung ist ein Instrument zur Überbrückung kurzfristiger Liquidationsengpässe beim Eigenkapital.

Sie wird so lange gewährt, bis das eingeplante Eigenkapital zur Finanzierung eines Immobilienkaufs oder einer Baumaßnahme zur Verfügung steht.

Zwischenfinanzierungen gab es zunächst nur im angelsächsischen Raum. Unterdessen ist diese Darlehensform auch in Deutschland gebräuchlich.

Voraussetzung ist immer, dass die endgültige Finanzierung sichergestellt ist. Darüber hinaus ist Voraussetzung, dass zur Sicherung des Zwischenkredits immer ein Eigenkapitalwert zur Verfügung steht.

Statt von Zwischenfinanzierung oder Zwischenkredit zu sprechen, werden manchmal auch die Begriffe Vorausdarlehen oder Vorfinanzierung verwandt.

Doch das ist nicht ganz korrekt. Anders als bei der Zwischenfinanzierung sind diese Darlehensformen nicht an das Vorhandensein von Eigenkapital gebunden. Sie werden deshalb von Banken nur sehr ungern und zu sehr teuren Bedingungen ausgegeben.

Zwischenfinanzierungen werden von Banken und Bausparkassen gewährt, vornehmlich von dem Kreditinstitut, dass die Finanzierung später darstellt.

Zinskonditionen

Grundsätzlich sind die Konditionen für den Kreditnehmer schlechter als die Bedingungen für die Finanzierung. Die Zinsdifferenz kann einige Prozentpunkte betragen, je nachdem wie die Bank ihr Kreditausfallrisiko einschätzt.

Nebenkosten wie Abschlussgebühren und die Kosten der Besicherung können die Gesamtkosten für den Zwischenkredit noch erhöhen.

Grundsätzlich sind die Zinsen variabel, d.h. sie passen sich dem Marktzins jeweils an und werden nicht von vorneherein fest vereinbart.

Laufzeiten

Die Laufzeiten richten sich nach der Vereinbarung im Kreditvertrag und sind davon abhängig, zu welchem Zeitpunkt die Finanzierung sichergestellt werden kann bei von Bauspardarlehen unabhängigen Zwischenkredite sind Laufzeiten bis zu einem Jahr die Regel.

Wird im Rahmen von noch nicht auszahlbaren Bausparverträgen eine Zwischenfinanzierung vereinbart, können die Laufzeiten deutlich länger, sogar bis zu neun oder zehn Jahre, betragen.

Tilgung

Zwischenfinanzierungen sind endfällige Kredite. Während der Laufzeit zahlt die Kreditnehmer lediglich Zinsen. Tilgungsleistungen werden nicht erbracht.

Die Tilgung geschieht vielmehr mit den Mitteln der Finanzierung, sobald diese zur Verfügung steht, genauer gesagt dem Eigenkapitalanteil darin.

Sicherheiten

Banken lassen sich die Vermögenswerte, die letztendlich das Eigenkapital ausmachen sollen, grundsätzlich sicherheitsabtreten. Bei Grundstücksgeschäften wird in der Regel eine Grundschuld eingetragen.

Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen werden Eigenkapitalmittel häufig durch die geplante Veräußerung der ursprünglichen Immobilie beschafft.

In solchen Fällen kann der Nachweis eines potenziellen Käufers, besser noch ein schon bestehender notarieller Kaufvertrag oder ein Vorvertrag, die Bereitschaft der Banken zur Darlehensvergabe erhöhen und die gewährten Konditionen verbessern.

Bonitätsprüfung

Zwischenfinanzierungen werden ohne eine komplette Bonitätsprüfung nicht vergeben.

Dazu gehören auch Auskünfte bei Wirtschaftsauskunfteien, insbesondere bei der SCHUFA.

Zwischenfinanzierungen ohne SCHUFA Auskunft werden weder Banken noch Bausparkassen ausgeben.

Zwischenfinanzierung ohne Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch?

Kreditinstitute werden immer auf ausreichende Sicherheiten bestehen. Deshalb ist es unwahrscheinlich, dass auf eine eingetragene Grundschuld verzichtet wird.

Eine Ausnahme mag gelten, wenn bereits ein notarieller Vertrag über den Verkauf der Altimmobilie rechtsgültig abgeschlossen wurde und der Käufer solvent ist.

Zwischenfinanzierung ohne Eigenkapital?

Die Zwischenfinanzierung setzt schon begrifflich Eigenkapital voraus, welches zu einem späteren Zeitpunkt mit Sicherheit zur Verfügung stehen wird.

Die Vermögenswerte, die dieses Eigenkapital ausmachen, werden zur Sicherheit entweder abgetreten oder bei Grundstücken zusätzlich noch mit einer Grundschuld belastet.

Deswegen ist eine Zwischenfinanzierung ausgeschlossen oder wenigstens extrem erschwert, wenn der Immobilienerwerb selbst ohne Eigenkapital finanziert werden soll.

Bestenfalls kommt eine Vorfinanzierung in Betracht, die jedoch für Banken ein hohes Risiko darstellt und deswegen eher unwahrscheinlich ist.

Kündigung des Zwischenkredits und Ablösung

Im Prinzip kann jeder Zwischenkredit vorzeitig gekündigt und abgelöst werden. Voraussetzung ist, dass der Kreditvertrag dies zulässt.

Allerdings vereinbaren Bausparkassen regelmäßig ausdrücklich eine Ablösung der Zwischenfinanzierung durch die Leistungen aus der Zuteilung des Bausparvertrages. Dann muss die Bausparleistung auch in Anspruch genommen werden.

Es gibt aber einen Teilausweg, sofern der Kreditvertrag mit der Bausparvertrag ihn zulässt.

Das erhaltene Bauspardarlehen kann in solchen Fällen mit möglicherweise zur Verfügung stehenden anderweitigen Eigenmitteln sofort abgelöst werden.

Anwendungsfälle

Eine Zwischenfinanzierung kommt in Betracht, wenn das vorhandene Eigenkapital für die Immobilie zwar vorhanden ist, aber noch nicht zur Verfügung steht.

  • Im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs muss das Eigenkapital erst flüssig gemacht werden.
  • Sparverträge oder Kapitallebensversicherungen sind noch nicht fällig.
  • Wertpapierdepots sollen aus unterschiedlichen Gründen (zum Beispiel schlechte Aktienkurse) erst später aufgelöst werden.
  • Forderungen gegen dritte Personen sind noch nicht fällig.
  • Die Altimmobilie ist noch nicht verkauft oder der Kaufpreis ist noch nicht fällig oder noch nicht bezahlt.
  • Bausparverträge sind noch nicht zuteilungsreif oder zuteilungsreife Bausparverträge können noch nicht ausgezahlt werden.

Besonders häufig werden Zwischenkredite gewährt im Zusammenhang mit Bausparverträgen von der Bausparkasse selbst oder von einer Drittbank.

Zwischenfinanzierung von Leistungen aus Bausparverträgen

Zwischenfinanziert werden zuteilungsreife aber noch nicht ausgezahlte Bausparverträge. Häufig kann es Monate dauern, bis der Bausparer sein Geld erhält.

Ein Zwischenkredit kommt außerdem in Betracht, wenn die Mindestbedingungen schon erfüllt sind, der Vertrag aber noch unterhalb der Zielbewertungszahl liegt.

Zudem bieten Bausparkassen die vollständige Zwischenfinanzierung oder besser Vorfinanzierung eines erst neu abzuschließenden Bausparvertrages an.

Diese Zwischenfinanzierung setzt sich zahlenmäßig aus der gesamten Bausparsumme zuzüglich der Summe aller Ansparbeträge zusammen.

Unmittelbar nach Abschluss des Bausparvertrages und ohne jede Wartezeit wird dem Bausparer die gesamte Bausparsumme ausgezahlt.

Gleichzeitig dient der Zwischenkredit dazu, den Bausparvertrag sofort in erforderlichem Maße anzusparen.

Die Folge ist, dass der Kreditnehmer sowohl die Bausparsumme als auch die an Sparsumme verzinsen muss.

Bei einer Zwischenfinanzierung müssen Bausparer immer ein Darlehen in Höhe der vollständigen Bausparsumme aufnehmen.

Das Zwischendarlehen umfasst also auch die erbrachten Ansparleistungen.

Vorteile, Nachteile und Risiken

Ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll?

Generell lässt sich das nicht beantworten. Aber teuer ist sie immer.

Hier ein paar Anmerkungen, die bei der Abwägung, ob Kreditnehmer sich auf eine Zwischenfinanzierung einlassen sollen, eine Rolle spielen können.

Vorteile des Zwischendarlehens

Eine bestehende Finanzierungslücke kann schnell und unbürokratisch geschlossen werden. Hat der Kreditnehmer zum Beispiel ein günstiges Haus gefunden, braucht er nicht auf die Auszahlung des Bausparvertrages oder des Verkaufserlöses aus dem alten Haus zu warten.

Zwischenfinanzierungen können einfach und unbürokratisch dem angenommenen Überbrückungszeitraum angepasst werden, wenn sie nicht gerade im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag aufgenommen werden.

Auch die variable Verzinsung mag im Einzelfall (bei fallenden Zinssätzen) ein Vorteil sein. Interessant können Zwischenkredite sein, die flexibel in eine endgültige Immobilienfinanzierung umgewandelt werden können.

In solchen Fällen bietet sich gegebenenfalls ein Pfandtausch an. Manche Kreditinstitute stellen eine solche Lösung bereit.

Generell aber ist die Zwischenfinanzierung eigentlich immer zweite Wahl.

Nachteile

Zwischenfinanzierungen sind für sich gesehen aus zwei Gründen teuer: die Banken verlangen grundsätzlich etwas höhere Zinssätze als für ein normales Grundschulddarlehen.

Außerdem wird die Zinslast nicht durch laufende Tilgungsleistungen kontinuierlich verringert. Endfällige Darlehen sind immer teurer als Annuitätendarlehen.

Die Zinsbelastung lässt sich nicht im Vorhinein kalkulieren, da die Zinshöhe etwa alle drei Monate an den Marktzins angepasst wird.

Zudem spielt für die Zinshöhe nicht nur die Bonität des Kreditnehmers eine Rolle, sondern gegebenenfalls auch die Kreditwürdigkeit des Käufers der Altimmobilie, sofern ein Kaufvertrag bereits abgeschlossen wurde.

Dieser Fall kann eintreten, wenn das zwischenfinanzierte Eigenkapital aus dem Verkaufserlös der Altimmobilie dargestellt werden soll.

Hat die Bank Zweifel an der Kreditwürdigkeit des Käufers, können die Konditionen sehr ungünstig ausfallen oder der Zwischenkredit kann sogar vollständig versagt werden.

Doppelbelastung

In den überwiegenden Fällen führt ein Zwischenkredit zu einer Doppelbelastung des Kreditnehmers.

Beispiele: Der Kreditnehmer muss das Zwischendarlehen und den Bausparvertrag gleichzeitig bedienen, oder es müssen noch Mietzahlungen oder monatliche Raten für eine Hypothek auf die Altimmobilie geleistet werden.

Allein unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten rechnen sich Zwischenfinanzierungen mit Bausparverträgen praktisch niemals, weil die Höhe der Guthabenzinsen für das Bausparguthaben die Höhe der Zwischenfinanzierungskosten kaum je erreicht.

Risiken

Zwei Risiken sind erwähnenswert. Zunächst einmal kann die abgetretene Sicherheit am Ende zur Tilgung des Zwischenkredits nicht ausreichen oder die Verwertung der Sicherheit kann sich verzögern.

Beispiel: Die ursprüngliche Immobilie kann nicht rechtzeitig vor Laufzeitende des Zwischendarlehens veräußert werden oder bringt doch nicht den erforderlichen Kaufpreis, um den Zwischenkredit zu tilgen. Im letzten Fall fehlt es dann sogar am erforderlichen Eigenkapital.

Eine Gegenstrategie ist, die Laufzeit des Zwischenkredits und die Kredithöhe großzügig zu bemessen.

Richtig schwierig kann es werden, wenn mehrere mittelbar beteiligte Parteien jeweils selbst zwischenfinanzieren. Dann kann eine unvorhergesehene Kettenreaktion entstehen.

Beispiel: Der Verkäufer der ursprünglichen Immobilie (der Kreditnehmer des Zwischenkredits) finanziert seine neue Immobilie zwischen, gleiches tut der Käufer, der die Altimmobilie erwerben will.

Der Käufer verkauft also seinerseits seine alte Immobilie mithilfe einer Zwischenfinanzierung. Diese Kette kann nun theoretisch endlos fortgesetzt werden.

Schlägt die Finanzierung bei einem Glied der Kette fehl, entsteht eine Art Schneeballeffekt. Für den Kreditnehmer, der in diesem Beispiel gleichzeitig das erste Glied in der Kette ist, bedeutet dies, dass er seine Verpflichtungen nicht oder wenigstens nicht rechtzeitig erfüllen kann, ohne dass er etwas dagegen tun kann.

Steuer

Die Kosten der Zwischenfinanzierung werden steuerlich behandelt wie bei anderen Immobilienfinanzierungen auch.

Dient der Zwischenkredit der Finanzierung einer privat genutzten Immobilie, können die Kosten steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Wird eine vermietete oder gewerblich genutzte Immobilie fremdfinanziert, sind die Zinsen als Werbungskosten absetzungsfähig.

Alternativen zur Zwischenfinanzierung

Ob und welche Alternativen es gibt, hängt von der Art des rechtzeitig verfügbaren Eigenkapitals ab.

Bei Kapitallebensversicherungen kommt ein Policendarlehen infrage oder die Beleihung bei einer Bank.

Wegen des geringen Rückkaufwertes sollte von vorzeitigen Kündigungen oder vom Verkauf möglichst Abstand genommen werden.

Wertpapiere oder Sparguthaben lassen sich ebenfalls beleihen.

Durch Kapitallebensversicherungen oder Wertpapiere besicherte Darlehen sind günstiger als normale Ratenkredite sie haben außerdem den Vorteil, dass sich in der Regel SCHUFA Auskünfte erübrigen.

Ist eine längere Planung möglich, sollten Wertpapiere in kurzfristig verfügbare Geldanlagen ohne Kursrisiko umgeschuldet werden.

Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung einer Anzahlung im Kaufvertrag mit der Möglichkeit, die Restzahlung zu einem vorher bestimmten späteren Zeitpunkt zu leisten.

Diese Möglichkeit kommt in Betracht, wenn zur Finanzierung der neuen Immobilie der Verkaufserlös aus einer bestehenden Immobilie herangezogen werden kann.

Kfz Zwischenfinanzierung

Ein Zwischenkredit beim Autokauf wird nicht die Regel darstellen.

Er kommt vielleicht in Betracht, wenn Käufer ein besonders günstiges Angebot mit sofortigem Handlungsbedarf gefunden haben, aber bestehende Vermögenswerte nicht einsetzen können oder wollen und der Altwagen nicht schnell genug zu verwerten ist

Eine Lösung ist die Zwischenfinanzierung über einen Pfandkredit.

Einige Pfandhäuser wie Worofka oder Autopfand sind darauf spezialisiert. Der Altwagen wird verpfändet und häufig auch vom Pfandleiher verkauft.

Der Verkaufserlös dient der Begleichung aller entstandenen Zinsen und Gebühren für den Zwischenkredit und der Ablösung des Zwischendarlehens.