Vor Aufnahme eines Immobilienkredits gibt es eine Reihe von Punkten, die bedacht werden müssen. Sicherlich geht es zunächst um die angemessene Höhe des geplanten Hauskredits und die Form der Hausfinanzierung insgesamt.

Aber außerdem sind Fragen zur Zinsbindung, Kreditlaufzeit, Höhe der Anfangstilgung und zu Sondertilgungsmöglichkeiten zu klären.

Sollzinsbindung, Kreditlaufzeit und Vereinbarungen zu Tilgungsleistungen stehen miteinander mehr oder weniger in einem Zusammenhang.

Wie diese Kreditmerkmale optimal kombiniert werden können, richtet sich vor allem nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Kreditnehmers.

Für junge Ehepartner empfiehlt sich eine andere Kombination als für einen gut verdienenden Single.

Dieser Artikel stellt Kreditnehmern Tipps und Informationen zur richtigen Auswahl vor allem der Zinsbindungsfrist und der Kreditlaufzeit bei Annuitätendarlehen zur Verfügung.

Zunächst einige Begriffsbestimmungen.

Definitionen in Kurzform

Kreditlaufzeit und Sollzinsbindung werden manchmal verwechselt. Es handelt sich aber um sehr unterschiedliche Kreditmerkmale.

Die Kreditlaufzeit wird als Zeitraum definiert, in dem ein Darlehen vollständig zurückgeführt werden kann.

Die Zinsbindung hingegen bezeichnet den Zeitraum, für den ein bestimmter Zinssatz vertraglich fest vereinbart wird. Der vertraglich vereinbarte Zinssatz wird als Festzinssatz bezeichnet.

Unter Tilgung versteht man die Rückführung eines Darlehens nach einem zuvor vereinbarten Plan.

Bei Annuitätendarlehen, die üblichste Form bei Immobilienfinanzierungen, wird eine Anfangstilgung als Grundlage für den weiteren Tilgungsplan vereinbart.

Davon ausgehend erhöht sich der Tilgungsanteil zulasten des Zinsanteils nach Zahlung einer jeden Rate. Die Rate selbst bleibt immer gleich hoch.

Bei endfälligen Darlehen werden nur Zinsen gezahlt. Die Tilgung über ein angespartes Surrogat erfolgt nach Vertragsende.

Sondertilgungen sind in einem Kreditvertrag zugelassene freiwillige, außerplanmäßige Tilgungsleistungen neben der fest vereinbarten planmäßigen Tilgung.

Die Tilgungsleistungen sind nicht zwingend. Sie können, müssen aber nicht erbracht werden. Moderne Modelle zur Hausfinanzierung sehen kostenlose Sondertilgungen vor, meistens in Höhe von 5 Prozent bis 10 Prozent jährlich.

Vorfälligkeitsentschädigungen werden insoweit nicht erhoben.

Was ist die Kreditlaufzeit genau?

Die Darlehenslaufzeit ist eine faktische Größe. In welchem Zeitraum ein Darlehen vollständig abbezahlt ist, richtet sich bei Annuitätendarlehen allein nach den tatsächlichen Tilgungsleistungen.

Deswegen kann die Kreditlaufzeit anders als bei endfälligen Darlehen nicht von vornherein vereinbart werden.

Mit Hypothekenrechner lassen sich die Kreditlaufzeiten bei unterschiedlichen Tilgungsleistungen aber sonst gleich bleibenden Konditionen abschätzen.

Beispiel 1: Kreditbetrag: 200.000 Euro, gebundener Sollzins 4 Prozent, keine Sondertilgungen. Die angegebenen Werte sind Näherungswerte.

Anfangstilgung

Laufzeit

Rate

Gesamt

1 %

41 Jahre

833 €

403.030 €

2 %

27,5 Jahre

1.000 €

330.133 €

3 %

21,22 Jahre

1.166 €

297.049 €

4 %

17,36 Jahre

1.333 €

277.721 €

5 %

14,72 Jahre

1.500 €

264.945 €

Beispiel 2: Die planmäßige Anfangstilgung soll 2 Prozent betragen. Der Kreditnehmer zahlt aber nach 24,48 und 60 Monaten jeweils feste Beträge als Sonderzahlungen, insgesamt 45.000 Euro. Die Monatsraten bleiben gleich.

Sondertilgung/Monat

Laufzeit

Rate

Aufwand

24/15.000 €

19,33 Jahre

1.000 €

276.352,13 €

48/15.000 €

19,33 Jahre

1.000 €

276.352,13 €

60/15.000 €

19,33 Jahre

1.000 €

276.352,13 €

24/5.000 €

19,5 Jahre

1.000 €

278.978,88 €

48/10.000 €

19,5 Jahre

1.000 €

278.978,88 €

60/30.000 €

19,5 Jahre

1.000 €

278.978,88 €

24/30.000 €

19,08 Jahre

1.000 €

273.365 €

48/10.000 €

E19,08 Jahre..

1.000 €

273.300

60/5.000 €

19,08 Jahren

1.000 €

273.365 €

Die Tabellen zeigen den Zusammenhang zwischen Sondertilgung, anfänglicher Tilgungsrate, Kreditkosten, Kreditlaufzeit und Monatsrate.

Die Anfangstilgung ist dabei die entscheidende Größe. Mit zunehmender anfänglicher Tilgungsrate steigt die Monatsrate, aber Kreditlaufzeiten und Gesamtaufwand sinken.

Wer eine Anfangstilgung (ohne Sondertilgung) von einem Prozent Welt, wird praktisch während seines gesamten Berufslebens niemals schuldenfrei.

Schon bei 2 Prozent Anfangstilgung ändert sich das Bild drastisch in Bezug auf Kreditlaufzeit und Gesamtaufwand. Empfehlenswert ist wenigstens eine 2-prozentige Anfangstilgung.

Sondertilgungen wirken sich zusätzlich günstig auf Kreditlaufzeit und Gesamtbelastung aus, besonders natürlich, wenn größere Beträge zu Beginn der Kreditlaufzeit erbracht werden.

Sollzinsbindung und Festzinssatz bei Immobilienkrediten

Anders als die Kreditlaufzeit, die sich durch freiwillige Sondertilgungen im Nachhinein verändern kann, sind solche Zinsbindungsfrist und gleichzeitig vereinbarter Festzinssatz eine feste Größe.

Dauer und Höhe des Festzinssatzes werden für beide Vertragspartner verbindlich vereinbart. Deswegen spricht man auch von Festzinsschreibung.

Zinsbindungsfristen können sowohl bei Annuitätendarlehen als auch bei endfälligen Darlehen vereinbart werden. Die Höhe der Zinsen während der Zinsbindungsfrist hängen von einer Reihe von Faktoren ab:

  • Die aktuelle Höhe der Marktzinsen.
  • Das zur Finanzierung der Immobilie eingesetzte Eigenkapital.
  • Die Laufzeit der Zinsbindung.
  • Bonität sowie persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse des oder der Kreditnehmer.
  • Die absolute Höhe des Darlehens.
  • Die Art und die Eigenschaften der zu finanzierenden Immobilie.
  • Die Region und die Lage, in der sich die Immobilie befindet.

Erstrangige Grundschulddarlehen mit ausgezeichneten Festzinskonditionen sind möglich, wenn 50 Prozent oder 60 Prozent des Beleihungswertes nicht überschritten werden, also verhältnismäßig viel Eigenkapital zur Verfügung steht.

Mit zunehmender Dauer steigen die Zinssätze: bei einem Beleihungswert von 80 Prozent und ausgezeichneter Bonität des Kreditnehmers beträgt der Effektivzins für eine Sollzinsbindung von

5 Jahren

0,78 %

10 Jahren

1,14 %

15 Jahren

1,55 %

20 Jahren

1,83 %

25 Jahren

2,20 %

30 Jahren

2,34 %

Das Beispiel geht von den gegenwärtig üblichen Zinssätzen aus, die sich im Prinzip täglich ändern können.

Die Zinsabstände selbst sind aber recht konstant. Der Festzinssatz bei einer Zinsbindung von 30 Jahren ist in etwa 1,3 Prozent höher als bei einer 10-jährigen Zinsbindungsfrist.

Festzinsbindungen zwischen 5 und 20 Jahren Fünfjahresabständen sind gebräuchlich und werden eigentlich von jeder Bank angeboten.

Längere Laufzeiten, 30 Jahre oder sogar 40 Jahre, sind nicht bei allen Banken möglich.

Ende der Zinsbindungsfrist

Mit dem Ende der Sollzinsbindung wird die offene Restkreditsumme fällig, sofern die Zinsbindungsfrist kürzer ist als die Kreditlaufzeit.

Das geschieht aus der Sicht des Kreditnehmers automatisch. Eine Kündigung ist nicht erforderlich.

Die Bank muss dem Kreditnehmer wenigstens zwei Monate vor Beendigung der Zinsbindung eine entsprechende Mitteilung zusenden zusammen mit einem Kreditangebot über die eventuelle Restkreditsumme.

Der Kreditgeber hat nun drei Möglichkeiten: er kann die Restsumme ausgleichen, dass erneute Kreditangebot annehmen oder als Verhandlungsgrundlage nutzen (Prolongation) oder nach einem besseren Darlehensangebot bei einer anderen Bank Ausschau halten.

Die Sollzinsbindung läuft ab, was tun?

Kreditnehmer sollten niemals bis zum letzten Moment warten, sondern sich gründlich auf den Fristablauf vorbereiten.

Es empfiehlt sich, einige Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist Informationen über den Immobilienkredit Markt einzuholen und gegebenenfalls Angebote über die Finanzierung der Restkreditsumme von Drittbanken anfordern.

Die Prolongation ist die einfachste Lösung. Die Anschlussfinanzierung wird mit der bekannten und vertrauten Bank einfach fortgesetzt.

Häufig sind Prolongationsangebote aber teurer als günstige Angebote anderer Banken. Denn Banken rechnen mit der Bequemlichkeit und der Treue ihrer Kunden.

Deswegen sollte das Prolongationsangebot der Bank eher als Verhandlungsgrundlage angesehen werden. Mit Alternativangeboten in der Hand können sehr oft bessere Konditionen herausgeholt werden.

Oft ist die Umschuldung eine günstigere Lösung. In diesem Fall wird die Bank gewechselt und die Anschlussfinanzierung mit einer neuen Bank bei besseren Kreditkonditionen fortgesetzt.

Die Umschuldung setzt den Wechsel des Kreditgebers voraus. Dadurch können geringe Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Vorfälligkeitsentschädigungen fallen hingegen nicht an.

In manchen Fällen kann sich ein Forward Darlehen lohnen, wenn die Zinsen gegenwärtig extrem niedrig sind, aber mit einem spürbaren Zinsanstieg zu rechnen ist.

Mit einem Forwardkredit können sich Darlehensnehmer günstige Zinssätze für ein zukünftig abzuschließen Darlehen einige Jahre vor Darlehensbeginn sichern.

Je nach Dauer der Vorlaufzeit müssen allerdings Zinsaufschläge geleistet werden.

Kündigung während der Zinsbindungsfrist

Die Vereinbarung einer Sollzinsbindung ist für beide Parteien verbindlich. Der Kreditnehmer braucht sich während der Gültigkeit der Frist keine Gedanken über das Auf und Ab der Zinssätze für Immobilienkredite zu machen.

Er hat Planungssicherheit.

Auf der anderen Seite ist die Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den Kreditnehmer aus der Zinsbindung zu entlassen. Dazu bedarf es einer Vereinbarung, bei der natürlich die mögliche Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung eine Rolle spielt.

Von diesem Grundsatz gibt es aber wichtige Ausnahmen, bei deren Vorliegen eine einseitige Loslösung des Kreditnehmers aus der Festzinsbindung möglich ist.

Nach 10 Jahren kann jeder Kreditvertrag unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsfrist mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden, Paragraf 489 BGB. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Wird eine Immobilie verkauft, besteht grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht, welches aber eine Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge hat.

Eine andere Möglichkeit ist, dass der Käufer nach Zustimmung durch den Kreditgeber in den bestehenden Kreditvertrag eintritt.

Ein Sonderkündigungsrecht besteht ebenso, wenn die Bank eine durch eine Veränderung der wirtschaftlichen Situation des Kreditnehmers erforderliche Ausweitung des Immobilienkredits ablehnt oder besondere Gründe wie Ehescheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Überschuldung oder Umzug eine Aufhebung des Kreditvertrages erfordern.

Die Bank hat dann ebenfalls einen grundsätzlichen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist immer dann zu zahlen, wenn der Bank durch die vorzeitige Kündigung der Zinsbindung ein Schaden entsteht.

Das ist der Fall, sobald der aktuelle Zinssatz niedriger ist als der Zinssatz, den der Kreditnehmer nach der Festzinssatzvereinbarung zahlen muss.

KfW Zinsbindungsfristen

Viele Kreditnehmer wissen nicht, dass die günstigen KfW Darlehen eigene maximale Zinsbindungsfristen vorsehen.

Wer in Zeiten besonders niedriger Zinssätze sehr lange Sollzins Bindungen bevorzugt, sollte sich darauf einstellen, dass sich die KfW Zinssätze zwischenzeitlich verändern können.

Beim Programm 153 „Energieeffizientes Bauen“ sind Zinsbindungen bis zu 20 Jahren möglich. Beim KfW Wohnungseigentumsprogramm (124 und 134) können Kreditnehmer zwischen 5 Jahren und 10 Jahren wählen .

Natürlich bietet die KfW vor Ablauf der Zinsfestschreibungen eine Prolongation zu den dann gültigen Zinssätzen an.

Welche Zinsbindungen und Kreditlaufzeiten sind sinnvoll: Tipps

Die passende Zinsbindung zu finden, ist nicht ganz einfach.

Denn im Zeitpunkt der Vereinbarung einer bestimmten Sollzinsbindung kennt keiner die Zinssätze, die in 5 Jahren oder 10 Jahren gelten. Auch Fachleute können nicht in die Zukunft schauen.

Entscheidungen über die Dauer der Zinsbindung sind deshalb immer auch spekulativ.

Gleichgewichtszinssatz-Rechner helfen nicht bei der Einschätzung zukünftiger Zinsentwicklungen.

Sie liefern lediglich Musterrechnungen. Hier ein Beispiel mit dem Rechner von Test.de:

Merkmal

Lange Zinsbindung

Kurze Zinsbindung

Betrag

100.000 €

100.000 €

Zinsbindung

20 Jahre

10 Jahre

Nominalzins

4 %

3 %

Anfangstilgung

2 %

3 %

Rate

500 €

500 €

Effektivzins

4,7 %

3,04 %

Restschuld

38.870,90 €

65.064,65 €

Grenzzins nach 10 Jahren

-

6,51 %

Der Grenzzinssatz für einen Anschlusskredit nach 10 Jahren beträgt im Beispielfall 6,51 Prozent.

Das Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung ist günstiger als dasjenige mit einer Zinsbindung von 20 Jahren, wenn der Zinssatz am Ende der kürzeren Zinsbindung unter 6,51 Prozent beträgt.

Die längere Zinsbindung (hier 20 Jahre) ist günstiger, wenn der Zinssatz darüber liegt.

Versuchen Sie keine genaue Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung. Bei einem im historischen Vergleich niedrigen Zinsniveau sind im Grundsatz lange Zinsbindungsfristen die richtige Wahl. Im umgekehrten Fall sind kürzere Fristen empfehlenswert.

Das historisch gesehen durchschnittliche Zinsniveau für Immobilienkredite liegt etwa zwischen 5 Prozent und 6 Prozent.

Bedenken Sie, dass sie sich höchstens 10 Jahre binden. Danach haben sie ein Kündigungsrecht.

Selbst bei sehr langer Zinsbindung besteht nach 10 Jahren immer die Möglichkeit einer Zinsanpassung, sollte der Zinssatz niedriger als der vereinbarte Festzinssatz sein.

Wer es sich leisten kann, sollte in Zeiten besonders niedriger Zinsen ein Volltilgerdarlehen mit höherer Anfangstilgung überlegen, bei dem Zinsbindung und Kreditlaufzeit zusammenfallen. Niedrige Zinssätze erlauben vielfach eine Anfangstilgung von 3 oder 4 Prozent.

Lange Zinsbindungen bieten Planungssicherheit. Zwischenzeitliche Hochzinsphasen können ausgesessen werden.

Junge Familien mit Kindern werden Sicherheit der Spekulation auf sinkende Zinsen vorziehen, wenn das Zinsniveau niedrig ist.

Singles werden vielleicht andere Prioritäten setzen wollen und risikofreudiger sein.

Aber auch für Singles empfehlen sich kurze Zinsbindungsfristen oder variable Zinsen nur in Hochzinsphasen, mit deren Ende realistischerweise in einigen Jahren zu rechnen ist.

Gleiches gilt für Personen, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben.

Dient das Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie, die vermietet werden soll, kann aus steuerlichen Gründen im Einzelfall die Vereinbarung einer geringen Anfangstilgung mit der Folge hoher Zinszahlungen wirtschaftlich sinnvoll sein.

Wird eine Immobilie zunächst selbst genutzt und während der Laufzeit des Kredits später vermietet, kann die nachträgliche Verringerung von Tilgungsleistungen durch eine Tilgungsaussetzung steuerlich günstig sein.

Die Möglichkeit einer Tilgungsaussetzung muss zuvor vertraglich vereinbart sein. Nur wenige Anbieter von Immobiliendarlehen lassen sich gegenwärtig auf eine solche Vereinbarung ein.

Welche Kombination aus Zinsbindung, Kreditlaufzeit und Tilgung sinnvoll ist, hängt auch vom Alter des Darlehensnehmers bei Laufzeitbeginn ab.

Mit dem Eintritt in das Rentenalter stehen in der Regel weniger Einnahmen zur Verfügung. Deswegen sollte eine Hausfinanzierung bis dahin weitgehend erledigt sein.

Laufzeiten, Tilgung und Zinsbindungsfristen haben Einfluss auf die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung.

Bei Kreditaufnahme lässt sich aber nur schwer einschätzen, welche Kombination sich als die günstigste herausstellen wird.

Eine einmal getroffene Entscheidung kann sich natürlich als Fehlentscheidung herausstellen, wenn sich die Rahmenbedingungen während der einmal vereinbarten Zinsbindungsfrist vor Ablauf von 10 Jahren spürbar ändern.

Wichtig ist, eine den wirtschaftlichen Verhältnissen angepasste Lösung zu finden, bei der Kreditnehmer sicher sein können, sich finanziell nicht zu überfordern.

So kann für junge Ehepaare mit nicht so hohem Einkommen eine geringe Anfangstilgung mit langen Laufzeiten und hohen Gesamtkosten zunächst eine angemessene Lösung sein. Später können die Bedingungen angepasst werden, wenn die wirtschaftliche Situation es erlaubt.

Besserverdienende mit gesichertem Einkommen werden ein günstiges Zinsniveau sinnvollerweise nutzen, um die gesamten Kreditkosten durch eine hohe Anfangstilgung so gering wie möglich zu halten.

Ändert sich die finanzielle Lage, kann die Darlehenslaufzeit immer noch gestreckt werden, sobald eine Kündigung nach 10 Jahren möglich ist