Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist das zu risikoreich? Darüber gibt es sehr unterschiedliche Meinungen. Verbraucherschützer sehen eine Vollfinanzierung eher skeptisch. Andere weisen auf die Chancen für junge gut verdienende Berufsanfänger hin, mithilfe einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital problemlos und schnell zu den eigenen vier Wänden zu kommen.

Während in vielen anderen Ländern die Forderung nach Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung eher die Ausnahme darstellt, werden Vollfinanzierungen in Deutschland auch heute noch eher zögerlich angeboten.

Banken sind bei der Vergabe dieser Kreditform wegen der Finanzkrise besonders zurückhaltend. Wer gegenwärtig eine Eigenheimfinanzierung sucht, wird seinen Kreditwunsch keinesfalls immer realisieren können.

Ein Hauskredit ohne Eigenkapital zur Anschaffung einer bestehenden Immobilie scheint eher möglich als ein Baukredit ohne Eigenkapital.

Was ist eine Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung werden keine Eigenleistungen vorausgesetzt. Eigenkapital ist aber in vielen Fällen trotzdem nötig.

Denn nicht jede Vollfinanzierung reicht aus, um den gesamten Kapitalbedarf eines Immobilienerwerbs abzudecken.

Im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital findet man häufig verwirrende Angebote wie 100 %, 120 % oder sehr selten 130 % Finanzierungen.

Die Prozentangaben beziehen sich allerdings nicht auf den Anschaffungspreis oder die Herstellungskosten für eine Immobilie, sondern auf den Beleihungswert.

Worum es sich bei dem Beleihungswert handelt, kann in § 12 des Hypothekenbankgesetzes nachgelesen werden.

Der Beleihungswert wird von einem Sachverständigen festgestellt. Er beträgt im Durchschnitt 70 – 90 % des nach der Marktlage wahrscheinlich möglichen Kaufpreises.

Die beim Erwerb von Wohneigentum anfallenden Nebenkosten betragen zwischen acht und 14 % der eigentlichen Erwerbskosten.

Um ohne Eigenkapital auszukommen, ist wenigstens eine 120 % Finanzierung erforderlich. Sie entspricht etwa 108 % der Erwerbskosten.

Nicht alles, was unter Vollfinanzierung läuft, ermöglicht also den vollständigen Verzicht auf Eigenmittel.

Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Die Voraussetzungen für einen Hauskredit oder einen Baukredit ohne Eigenkapital sind natürlich von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich.

Es gibt aber ein paar allgemeine Kriterien.

Werthaltige Immobilie

Es muss sich um eine werthaltige Immobilie handeln. Die zu finanzierende Immobilie muss den Kreditbetrag im Wesentlichen abdecken können.

Die Vermarktungschancen müssen gut sein.

Häuser in schlechtem Bauzustand oder in einer schlechten Wohngegend sind für eine Vollfinanzierung wenig geeignet, selbst wenn der Verkehrswert auf dem Papier ausreicht.

Sind Renovierungsarbeiten notwendig und sollen diese mitfinanziert werden, kann es bei der Darlehensvergabe Probleme geben.

Gute Einkommensverhältnisse und Bonität

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist für Selbstständige schwer zu realisieren. Die besten Chancen haben Arbeitnehmer, Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst.

Es muss ein zukunftssicherer, ungekündigter und unbefristeter Arbeitsvertrag vorliegen. Negative Schufaeinträge schließen eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich aus. Kreditnehmer über 60 Jahre werden in der Regel nicht akzeptiert.

Die besten Chancen auf einen Hauskredit ohne Eigenkapital haben gut verdienende junge Beamte mit akademischer Ausbildung.

Die monatliche Belastung für die Bedienung aller Verpflichtungen einschließlich des geplanten Immobilienkredits darf 40 – 45 % der zur Verfügung stehenden Nettoeinkünfte nicht übersteigen.

Eigengenutzte Immobilie

Soweit ersichtlich ist am ehesten eine Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Die Immobilie sollte zum überwiegenden Teil als Lebensmittelpunkt selbst genutzt werden.

Hingegen scheinen lange nicht alle Anbieter Gewerbeobjekte oder überwiegend gewerblich genutzte oder vermietete Immobilien zu finanzieren.

Bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung werden häufig besondere Anforderungen an die laufenden Einnahmen des Kreditnehmers gestellt.

Nachteile einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

In der Diskussion über das Für und Wider von Vollfinanzierungen steht das Verschuldungsrisiko der Darlehensnehmer im Mittelpunkt.

Doch gerade dieses Risiko ist nach diesseitige Auffassung eher gering.

Risiko der Überschuldung

Im Grunde macht es keinen großen Unterschied, ob eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital oder mit einer Eigenkapitalquote von 20 % durchgeführt wird.

Der Darlehensnehmer trägt in beiden Fällen die Gefahr, bei Zahlungsunfähigkeit sein Immobilieneigentum zu verlieren.

In der Regel wird eine Verschuldung nicht dadurch herbeigeführt, dass sich der Kreditnehmer bei Eingehung einer Verbindlichkeit fahrlässig verhält. Vielmehr entstehen die Gründe für finanzielle Notlagen später. Beispiele sind Änderung der Vermögensverhältnisse durch Scheidung, Krankheit oder Arbeitslosigkeit.

Treten solche oder ähnliche Ereignisse in den ersten Jahren nach einem Hauskauf ohne Eigenkapital ein, kann die Bank den Restkredit eventuell nicht aus einer Verwertung des Hauseigentums decken.

Der Darlehensnehmer ist in einem solchen Fall nicht nur sein Haus los, er hat auch noch weitere Schulden.

In diesen seltenen Fällen entsteht für den Darlehensnehmer ein geringes Zusatzrisiko gegenüber herkömmlichen Immobilienfinanzierungen. Er muss jetzt, in einer Notsituation das Eigenkapital aufbringen, was er zuvor durch eine Vollfinanzierung gespart hat.

Das eigentliche Risiko trägt aber die Bank. Sie kann nicht sicher sein, das Darlehen relativ einfach durch Verwertung des Immobilieneigentums zu realisieren. Es bleibt eventuell ein Restbetrag übrig.

Da der Kreditnehmer in eine wirtschaftliche Notlage geraten ist, kann die Bank diesen Restbetrag entweder überhaupt nicht mehr oder nur unter großen Schwierigkeiten eintreiben.

Diesem Risiko tragen die Banken Rechnung, indem sie Hausfinanzierungen ohne Eigenkapital nur an solvente Kunden ausgeben. Außerdem muss ein Aufschlag auf die Zinsen geleistet werden.

Zinsaufschläge und höhere Fremdfinanzierungskosten

Gegenüber einer Immobilienfinanzierung mit 20 % Eigenkapital beträgt der Zinsaufschlag häufig deutlich mehr als ein Prozent. Können 40 % des Anschaffungspreises selbst aufgebracht werden, sind es im Durchschnitt immerhin noch bis ein Prozent.

Dieser Zinsaufschlag ist der einzige Nachteil beim Hauskredit ohne Eigenkapital. Er wird zusätzlich durch einen höheren Fremdkapitalbedarf verstärkt. Eine Restkreditversicherung verteuert das Darlehen zusätzlich. Sie ist grundsätzlich nicht zu empfehlen.

Vorteile beim Hauskauf ohne Eigenkapital

Immobilienerwerber müssen nicht jahrelang warten, bis sie eine angemessene Eigenkapitalquote zusammengespart haben. Sie müssen zu diesem Zweck ihr Geld auch nicht in relativ schlecht verzinste Sparprodukte wie Bausparverträge anlegen.

Vielmehr können sie den Wunsch nach einer eigenen Immobilie sofort verwirklichen, und profitieren dabei gegenwärtig von den besonders niedrigen Zinsen für Immobiliendarlehen. Die Doppelbelastung aus Mietzahlung und gleichzeitigem Aufbau von Eigenkapital entfällt.

Ist Eigenkapital vorhanden, muss nichts davon zur Immobilienfinanzierung herangezogen werden. Das kann ein Vorteil sein, wenn die Rendite höher als die Kosten des Immobilienkredits ist.
Kleinere Vermögen können als Rücklage für den Notfall erhalten bleiben.

Für wen ist eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital empfehlenswert?

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist sinnvoll für gutsituierte junge Darlehensnehmer mit nachhaltigen Einkommensverhältnissen.

Auch bei einer Vollfinanzierung sollte etwas Vermögen vorhanden sein, als Vorsorge für Notfälle und um entstehende Reparaturen bezahlen zu können.

Bei einer Vollfinanzierung kann ein Verkauf der Immobilie vor allem in den ersten Jahren der Kreditlaufzeit Schwierigkeiten und Verluste bereiten.

Deswegen sollten Immobilienkredite ohne Eigenkapital nur für solche Immobilien in Betracht gezogen werden, die in absehbarer Zeit selbst genutzt werden.

Wer sich noch in seiner beruflichen Aufbauphase befindet und mit Wohnortwechsel rechnen muss, sollte deshalb auf eine Vollfinanzierung verzichten.

Ausreichende Mittel für eine schnelle Rückzahlung sind wichtig. Die Mindesttilgungsrate sollte 2 % sein, bei einer 120 % Finanzierung werden sogar 3 % empfohlen. Die Darlehensverträge sollten Sondertilgungen ermöglichen.

In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase sind lange Zinsbindungsfristen sinnvoll. Die Zinsfestschreibung sollte für 20 Jahre erfolgen.

Nach zehn Jahren kann jeder Immobilienkredit ordentlich gekündigt werden. Bei einer langen Zinsfestschreibung kann sich der Kreditnehmer den optimalen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung selbst aussuchen.

Immobilienkredite ohne Eigenkapital aus dem Internet

Nach der Finanzkrise war es für Finanzdienstleister fast unmöglich, Vollfinanzierungen unterzubringen. Das galt vor allem für Baukredite ohne Eigenkapital. Ob sich diese Situation unterdessen gebessert hat, ist fraglich.

Manche Banken haben zwar einen Hauskredit ohne Eigenkapital nicht grundsätzlich ausgeschlossen, aber die Finanzierungsquote gesenkt. Sie bieten beispielsweise keine 110 % Finanzierung, sondern nur noch eine 90 % Finanzierung an.

Am ehesten sind vielleicht noch Darlehen ohne oder mit geringem Eigenkapital bei allgemeinen Kreditvermittlern möglich.

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Vollfinanzierung in Zeiten niedriger Zinsen

Eine weitgehende Vollfinanzierung mit beispielsweise nur 5 % bis 10 % Eigenkapital kann geradezu empfehlenswert sein, wenn die Zinsen besonders niedrig sind und die Immobilienpreise wegen der günstigen Fremdfinanzierungsmöglichkeiten ständig steigen.

Diese Situation ist gegenwärtig (März 2019) noch  gegeben. Wegen des niedrigen Zinsniveaus ist es zurzeit kaum möglich, durch Sparen nennenswerte Renditen zu erzielen.

Andererseits sind Bauzinsen historisch niedrig und nach wie vor steigen die Grundstückspreise.

Wer bei solchen Rahmenbedingungen versucht, erst einmal, wie häufig empfohlen, 40 % Eigenkapital anzusparen, macht mit sehr großer Wahrscheinlichkeit ein schlechtes Geschäft.

Bauzinsen und Grundstückspreise können unterdessen gestiegen sein. Die Folge wäre, dass die Finanzierung trotz des höheren Eigenkapitals insgesamt teurer ist.

Das kann selbst gelten, wenn durch den hohen Eigenkapitalanteil von 40 % der dann gültige günstigste Zinssatz in Anspruch genommen werden kann.

Natürlich gilt auch hier: Es muss gesichertes Einkommen in ausreichender Höhe vorliegen, damit eine hinreichend hohe Anfangstilgung nicht zu einem finanziellen Problem wird.