Kreditinstitute halten sich sehr zurück, wenn es um Tilgungsdarlehen geht. Hypothekenbanken und Versicherungsgesellschaften, die sich auch mit Immobilienfinanzierungen befassen, bieten sie überhaupt nicht an.

Sie versuchen, ihre Kunden auf Annuitätendarlehen oder auf mit Finanzverträgen unterlegte endfällige Darlehen festzulegen.

Der Grund für die Zurückhaltung ist einfach. Mit Tilgungsdarlehen lässt sich deutlich weniger Geld verdienen als mit anderen Kreditvarianten für die Hausfinanzierung.

Denn über die gesamte Laufzeit des Darlehens betrachtet sind die Zinseinnahmen spürbar geringer als bei den gängigen Annuitätendarlehen.

Für Kreditnehmer bringen Tilgungsdarlehen sowohl Vorteile als auch Nachteile. Sie sind nicht für jeden Darlehensnehmer geeignet.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Bei einem Tilgungsdarlehen, auch Abzahlungsdarlehen oder Tilgungsaussetzungsdarlehen genannt, wird die Gesamtschuld durch gleich bleibende Raten getilgt. Die Tilgungsraten werden fest vereinbart.

Die Restschuld des Darlehens verringert sich also während der Laufzeit ständig. Dadurch fallen geringere Zinszahlungen an. Da die Tilgungsraten stabil bleibt und die Zinszahlungen sinken, verringert sich nach jeder gezahlten Rate deren Höhe.

Dadurch unterscheidet sich das Tilgungsdarlehen vom Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die Raten während der gesamten Laufzeit gleich.

Was sich ändert, ist das Verhältnis zwischen Tilgungsanteil und Zinsanteil. Im Laufe der Zeit verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils.

In der Regel muss der Kreditnehmer bei einem Abzahlungsdarlehen nach etwa einem Drittel der Kreditlaufzeit geringere Raten zahlen als bei einem Annuitätendarlehen.

Einen weiteren Unterschied gibt es bei der Tilgungsrate.

Während beim Annuitätendarlehen eine Anfangstilgung von ein bis drei Prozent üblich ist, beträgt ihr Tilgungsrate beim Abzahlungsdarlehen in vielen Fällen 5 % oder sogar mehr.

Die Konditionen bei Abzahlungsdarlehen

Bei Ratentilgungsdarlehen gibt es keinen Zusammenhang zwischen Zinszahlungsvereinbarung und Vereinbarung der Tilgungsrate.

Finden Kreditnehmer eine Bank, die Tilgungsdarlehen anbietet, können sie in der Regel eine Reihe individueller Gestaltungsmöglichkeiten vereinbaren.

Möglich sind unterschiedliche Fälligkeitstermine für Tilgung und Zinszahlungen.

Vereinbart werden kann auch ein fester jährlicher Tilgungsbetrag ohne prozentualen Bezug zur Kreditsumme.

In vielen Fällen sind Sondertilgungen in bestimmter Höhe machbar, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Wie beim Annuitätendarlehen sind Vereinbarungen über Zeiten ohne Bereitstellungszinsen möglich. Tilgungsdarlehen können auch im Rahmen zinsgünstiger KfW Finanzierungen vergeben werden.

Tilgungsdarlehen: Vorteile und Nachteile

Ratentilgungsdarlehen zeichnen sich also durch eine hohe Flexibilität aus. Im Idealfall können Tilgungshöhe und Tilgungsgeschwindigkeit noch während der Zinsbindungsfrist an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse angepasst werden.

Da die Tilgung des Kredits relativ schnell geschieht, verringert sich die Gesamtzinslast. Ratentilgungsdarlehen sind deshalb für den Kreditnehmer insgesamt betrachtet billiger als Annuitätenkredite.

Dennoch eignen sie sich nicht für jeden Kreditnehmer.

Die hohen anfänglichen Tilgungsraten setzen gute und stabile Einkommensverhältnisse gerade zu Beginn der Hausfinanzierung voraus.

Viele junge Immobilienerwerber, die am Anfang ihres Berufslebens stehen, werden die hohen Anfangsraten zunächst nicht aufbringen können.

Andererseits eignen sich Tilgungsdarlehen besonders für gut verdienende Darlehensnehmer, die in späteren Jahren noch eine eigengenutzte Immobilie erwerben möchten.

Sie können das Abzahlungsdarlehen so vereinbaren, dass die Ratenhöhe mit dem Beginn des Ruhestands sinkt und sich damit den geringeren Einkünften anpasst.

Für die Finanzierung vermieteter Immobilien werden häufig Annuitätendarlehen und keine Tilgungsdarlehen empfohlen.

Denn die Zinsen können steuerlich geltend gemacht werden. Die steuerliche Vergünstigung kann im Einzelfall attraktiver sein als die Kosteneinsparung durch geringere Zinszahlungen.