Ein gut diversifiziertes Depot zum langfristigen Vermögensaufbau sollte im Prinzip einen geringen Anteil an Immobilien-Beteiligungen enthalten. Doch welche Anlageform ist die richtige?
Das einfachste ist natürlich, in eine gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzte Immobilie direkt zu investieren und daraus anständige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.
Aber dazu wird das Kapital in vielen Fällen nicht ausreichen, soll daneben noch in Wertpapiere und Termingelder investiert werden.
Eine Alternative ist die mittelbare Geldanlage in Immobilien. In Deutschland sind offene und geschlossene Immobilienfonds bekannt und manchmal in Verruf geraten.
Immobilienaktien sind eine weitere Möglichkeit.
Eine dritte, in Deutschland weniger bekannte Variante sind sogenannte REITs (Real-Estate-Investment-Trusts).
Seit 2007 ist diese Unternehmensform in Deutschland zugelassen und seit 2008 können Anleger in Anteilsscheine dieser neuen Assetklasse investieren.
Leider haben sich REITs in Deutschland anders als in den USA, den Niederlanden oder in Großbritannien seitdem kaum durchgesetzt.
Wer in Reit-Anteile investieren möchte, kann nur zwischen wenigen deutschen Unternehmen auswählen. Gleiches gilt übrigens für herkömmliche Immobilien-Aktiengesellschaften.
Es gibt aber die Möglichkeit, in ETFs Geld anzulegen, die mit überregionalen Immobilien Indices mehrheitlich bestehend aus REITs und herkömmlichen Immobilienaktien unterlegt sind.
Was sind REITs?
Ein REIT ist eine Organisation, die wirtschaftlich im Immobiliensektor tätig ist, und für diese Tätigkeit Kapital akquiriert.
In der Regel handelt es sich um eine Form der Kapitalgesellschaft, die an der Börse handelbare Anteile ausgibt.
Die Organisation befasst sich schwerpunktmäßig mit dem Erwerb und der Veräußerung von Immobilien auf dem internationalen Markt sowie mit deren Bewirtschaftung.
REITs sind zum ersten Mal in den USA im Jahr 1960 in Erscheinung getreten. Die Niederlande folgten 1969.
Unterdessen gibt es REITs in vielen entwickelten Industrieländern, neben den USA in Europa und in Asien. In Deutschland sind REITs (G-REITs – German REITs) seit 2007 zugelassen.
Die verschiedenen Länder regeln REITs unterschiedlich.
Häufig wird die Form der Aktiengesellschaft gewählt, in Belgien sind REITs beispielsweise als Investmentfonds organisiert, in den Niederlanden als beschränkt haftende Kapitalgesellschaft.
Unabhängig von den Unterschieden, gibt es einige entscheidende Grundgedanken, die in den Regeln fast aller Länder enthalten sind.
Ziel ist regelmäßig, REITs so auszugestalten, dass sie privaten Anlegern den Einstieg in den teilweise lukrativen Immobilienmarkt ermöglichen und die damit verbundenen Risiken etwas minimieren.
REITs unterliegen oft keiner Unternehmenssteuer. Die Besteuerung findet ausschließlich auf Anlegerebene statt. Vorgeschrieben sind hohe Ausschüttungsquoten, wodurch für Anleger gute Dividenden gewährleistet werden.
Die wirtschaftlichen Tätigkeiten sind häufig eingeschränkt. Schwerpunkt ist die Verwaltung, weniger der Handel und die Spekulation mit Immobilien.
Die Beschaffung von Fremdkapital ist ebenfalls oft eingeschränkt. REITs werden auf diese Weise veranlasst, sich neues Kapital durch die Ausgabe weiterer Anteilsscheine zu beschaffen.
Im Folgenden sollen die Regelungen über die G-REITs und die amerikanischen Regeln näher dargestellt werden.
G-REITs – Deutsche REITs
In Deutschland sind REITs zwingend börsennotierte Aktiengesellschaften mit den entsprechenden Bilanzierungs- und Publikationsvorschriften.
Das Grundkapital muss mindestens fünfzehn Millionen Euro betragen. Es gibt keine Besteuerung auf Unternehmensebene. 90 Prozent der Gewinne müssen an Aktionäre ausgeschüttet werden.
Unternehmensgegenstand ist der Eigentumserwerb, die Verwaltung und die Veräußerung von Immobilien im Inland und im Ausland mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien.
Außerdem können Immobiliengesellschaften erworben, gehalten oder veräußert werden. Kerngeschäft ist das Halten und Bewirtschaften.
Innerhalb von 5 Jahren darf nur die Hälfte des Bestandes umgesetzt werden, innerhalb von 10 Jahren der gesamte Bestand.
Die Einkünfte aus dem Immobiliengeschäft müssen 75 Prozent der Gesamteinkünfte betragen. Das Gesamtvermögen des REITs muss ebenfalls zu 75 Prozent aus Immobilieneigentum bestehen, bewertet nach IFRS.
Ein für Anleger wichtiger Punkt ist die gesetzlich vorgeschriebene Mindeststreuung der Aktien. Die Höchstbeteiligung eines Aktionärs darf 10 Prozent des Grundkapitals nicht überschreiten.
15 Prozent der Aktien müssen von Anteilseignern gehalten werden, die jeweils nicht mehr als drei Prozent der Aktien besitzen. Bei Börsenzulassung müssen sich wenigstens 25 Prozent der Anteile im Streubesitz befinden.
Das Verbot der Investition in den Mietwohnungsbestand ist eine Besonderheit des deutschen REIT Gesetzes.
Der Gesetzgeber, einige Verbände und der Mieterbund befürchteten negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt und auf eine moderne Stadtentwicklung, könnten REITs in bestehende Mietwohnungen investieren.
USA-REITs
Die USA verfügen über den weltweit größten Reit-Markt. Unterschieden werden drei Arten:
- Equity-REITs investieren in Immobilien,
- Mortgage-REITs investieren in Immobilienkredite,
- Hybrid-REITs investieren sowohl in Immobilien, als auch in Kredite.
Amerikanische REITs können unterschiedlich organisiert sein, beispielsweise als Verband, Trust oder als Aktiengesellschaft.
Die Börsennotierung ist nicht zwingend. Es müssen aber handelbare Wertpapiere ausgegeben werden. Der Reit muss über mindestens 100 Gesellschafter verfügen. 75 Prozent des Gesellschaftsvermögens muss in Immobilien investiert sein.
Es besteht eine Ausschüttungsverpflichtung von 95 Prozent des steuerpflichtigen Gewinns aus Immobiliengeschäften im weitesten Sinne. Die vorgeschriebene Ausschüttungsquote aller Gewinne beträgt 90 Prozent.
Wird sie erfüllt, findet keine Besteuerung auf Unternehmensebene statt. Soweit Gewinne bei dem Unternehmen verbleiben, greift jedoch die Unternehmenssteuer.
Ausschüttungen können den steuerlich festgestellten Gewinn übersteigen. Sie sind bis zu 100 Prozent des Cashflows möglich.
Auf dem amerikanischen Markt gibt es eine große Anzahl von REITs-Fonds oder ETFs, die mit unterschiedlichen Immobilien-Indices unterlegt sind.
Für Anleger ist dies wegen der Risikostreuung ein großer Vorteil. Im Zuge der Finanzkrise sind die Kurse natürlich eingebrochen und haben in den Jahren 2007 und 2008 Tiefststände erreicht.
Unterdessen haben sich die Wertpapiere aber wieder deutlich erholt und werfen ordentliche Renditen ab.
Besteuerung
Die Besteuerung von ausgeschütteten Gewinnen findet bei den Anlegern statt. Privatanleger müssen die Erträge mit 25 Prozent Kapitalertragssteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer besteuern.
Es handelt sich um eine Quellensteuer.
Liegt der persönliche Steuersatz unter 25 Prozent, kann die Quellensteuer zusammen mit einer Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden und wird daraufhin verrechnet bzw. erstattet.
Anleger profitieren aber vom Steuerwegfall auf Unternehmensebene. Dadurch können REITs höhere Erträge ausschütten.
Im Ergebnis ist deshalb die steuerliche Belastung von Anlegern in vielen Fällen geringer als bei Immobilienaktien oder Fonds.
REITs versus Immobilienaktien
Jedenfalls in Deutschland sind REITs Aktien von Immobiliengesellschaften. Wie alle anderen Aktien können sie börsentäglich gehandelt werden.
Insofern besteht kein Unterschied. Grundsätzlich sind jedoch REITs anderen Immobilienaktien vorzuziehen. In der Regel sind sie nämlich weniger riskant.
Denn der Handlungsspielraum von Reit-Unternehmen ist gesetzlich reguliert und eingeschränkt. I
m Wesentlichen beschränkt er sich auf die Verwaltung und Vermietung von Immobilien. Riskantere Geschäfte wie Projektentwicklung für Dritte und Immobilienhandel sind ausgeschlossen.
Auch die Aufnahme von Fremdkapital ist begrenzt. Wollen REITs erneut in Immobilien investieren und brauchen sie dafür Kapital, müssen regelmäßig neue Aktien ausgegeben werden.
Ein weiterer Vorteil liegt in der gesetzlich vorgeschriebenen hohen Ausschüttungsquote.
REITs versus Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind spekulativ und deutlich risikoreicher als die Geldanlage in REITs. Gegenstand geschlossener Fonds ist häufig ein einziges Projekt.
Die Rendite ist von der wirtschaftlichen Entwicklung dieses Projekts abhängig. Ein einmal investierter Betrag kann vorzeitig in der Regel nicht abgerufen werden.
REITs und offene Immobilienfonds können ihr Kapital auf mehrere Projekte streuen und damit das Risiko vermindern.
Zwischen der Auslegung eines geschlossenen Fonds und der Auszahlung eventuell anfallender Renditen können mehrere Jahre liegen. REITs zahlen hingegen Dividenden regelmäßig aus. Sie sind zudem täglich handelbar.
Für Privatanleger ohne besondere Kenntnis des Immobilienmarktes ist es zudem schwer, die Werthaltigkeit und Renditeaussichten eines einzigen Großprojekts zu beurteilen.
In der Vergangenheit hat sich gezeigt, dass prognostizierte Ertragschancen letztendlich nicht eingetreten sind.
Offene Immobilienfonds sind flexibler. Die Anteile können im Prinzip jederzeit an dem Ausgeber zurückgegeben werden, und bei manchen kann der Ankauf und der Rückkauf über die Börse abgewickelt werden.
Insgesamt gestaltet sich der Handel aber schwieriger. Ausgabeaufschläge sind regelmäßig höher als die Handelsspannen beim Reit. Zudem können Verwaltungskosten entstehen.
Zwar sind gesetzliche Mindestliquiditätsquoten vorgesehen, aber in Paniksituation kann es zu erheblichen Liquiditätsengpässen kommen, sodass eine vorübergehende Schließung des Fonds erforderlich wird.
In solchen Situationen werden Anteile an der Börse womöglich weit unter dem Nettovermögenswert des Fonds gehandelt. In jedem Fall verringern Nettoverkäufe das Fondsvermögen, während der Aktienhandel das Vermögen eines REITs nicht beeinflusst.
REITs finanzieren sich wesentlich über die Ausgabe von Aktien. Die Erträge müssen weitgehend als Dividende an die Anleger weitergegeben werden.
Offene Immobilienfonds hingegen können einen Großteil der Erträge reinvestieren.
Große Offene Immobilienfonds können über Grundvermögen in Höhe mehrerer hundert Millionen Euro verfügen.
Sie müssen aber wenigstens 15 unterschiedliche Projekte verwalten. Die Diversifikation bei REITs ist in der Regel deutlich höher. Ihr Immobilienvermögen kann durchaus je nach Größe mehrere Milliarden Euro erreichen.
Offene Immobilienfonds müssen Jahresberichte veröffentlichen und zweimal jährlich die Wertentwicklung der Projekte darlegen. Zwar sind die Berichte oft wenig verständlich, aber sie garantieren doch eine gewisse Transparenz.
Diese Transparenz ist jedoch bei REITs besser. Sie unterliegen der vierteljährlichen Berichtspflicht von Aktiengesellschaften und stehen unter ständiger Beobachtung des Marktes mit seinen Analysten.
Die ausgeprägte Diversifikation erschwert zwar etwas die Transparenz. Auf der anderen Seite fallen einzelne Fehlinvestitionen grundsätzlich kaum ins Gewicht.
Tipps
In Deutschland haben sich REITs bis heute leider nicht durchgesetzt. Zwar hat die Deutsche Börse ein besonderes Segment geschaffen, den RX Reit, aber das Segment beinhaltet nur sehr wenige deutsche Gesellschaften: alstria office REIT-AG, Fair Value REIT-AG, Hamborner REIT-AG.
Die weitgehende Beschränkung der REITs auf Gewerbeimmobilien mag zwar ordnungspolitisch verständlich sein, schränkt aber die Attraktivität dieser Unternehmensform ein.
Zudem ist eine Investition in Unternehmen, die nicht zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien diversifizieren dürfen, mit einem höheren Risiko behaftet.
Deswegen kann aus unserer Sicht eine Investition allein in Deutsche REITs gleichgültig, ob direkt oder über einen ETF, nicht empfohlen werden.
REITs sind eine Sonderform von Aktien. Sie sind zyklisch und können recht volatil sein.
Überhaupt ist eine Investition in Immobilien niemals risikoarm. Deswegen sollte unseres Erachtens nur ein geringer Teil des Vermögens in REITs, Immobilienaktien und ähnliches investiert werden.
Wird investiert, dann sind allerdings REIT-ETFs auf Immobilien Indices unserer Meinung nach der beste Weg, um in die Branche „Immobilien“ zu investieren.
Wer über eigengenutzte Immobilien verfügt, hat damit in den meisten Fällen den Immobilienanteil seines Vermögens abgedeckt.
Er muss nicht noch unbedingt zusätzlich in REITs oder Immobilienaktien investieren.
Das Risiko lässt sich streuen und Kosten können gesenkt werden, wenn in ETFs investiert wird, die mit breit angelegten Immobilien Indices unterlegt sind.
Achten Sie dabei sowohl auf eine Streuung nach Ländern und Regionen, als auch auf eine Streuung nach der Nutzungsart (Gewerbe, Einzelhandel, Wohnen).
Beispiele sind die Indices EPRA/NAREIT Developed, EPRA/NAREIT Developed Dividend+, EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+, EPRA/NAREIT US Dividend+, EPRA/NAREIT Developed Europe, die in einem allerdings etwas älteren Artikel von Morningstar beschrieben werden.
Investieren Sie in große Immobilienaktien oder Reit ETFs, die ein umfangreiches Vermögen verwalten.
Beispiele sind die Immobilien ETFs von IShares. Informieren Sie sich über die Verwaltungskosten und die Handelsspanne.
Beides kann bei Immobilien ETFs höher sein als bei anderen ETFs.
An deutschen Börsen ist die Auswahl an Immobilien ETFs nach unserer Recherche nicht unbedingt überwältigend. ETFs auf die oben genannten großen Indices werden wohl hauptsächlich auf Xetra gehandelt, aber das Handelsvolumen ist nicht sehr groß.
Deswegen ist es wichtig, Limits zu setzen.
Bei ETFs, Immobilienaktien oder REITs in Fremdwährung besteht prinzipiell ein Währungsrisiko, welches für zusätzliche Risiken sorgt.
REITs und Immobilienaktien stellen keine Direktinvestition dar. Mit ihnen wird indirekt in den Grundstücksmarkt investiert.
Anleger erwerben Aktien oder andere Anteile an Unternehmen, die das Immobiliengeschäft betreiben. Durch die vor allem durch ETFs gewährleistete Diversifikation wird das Risiko gestreut.
Andererseits besteht ein zusätzliches Kursrisiko unabhängig vom jeweiligen Zustand des Immobilienmarktes. Dadurch können kurzfristig und mittelfristig Ungleichgewichte bei der Wertentwicklung entstehen.
Eine Hausse kann die Kurse von REITs und anderen Immobilienaktien nach oben ziehen, ohne dass dies fundamental gerechtfertigt ist. Bei einem Börsencrash kann das gegenteilige Ergebnis eintreten. Wie bei allen Aktienanlagen sind Investitionen in REITs eher langfristig sinnvoll.