Unter Nachrangdarlehen versteht man häufig einen Immobilienkredit, der mit einer zweitrangigen Grundschuld besichert ist. Aber eigentlich handelt es sich um eine besondere Form der Mezzanine-Finanzierung, auch Verkäuferdarlehen genannt.

Verkäuferdarlehen werden in erster Linie im Rahmen von Unternehmensfinanzierungen gewährt. Bei Immobilienfinanzierungen sind sie die absolute Ausnahme.

Anders sieht es mit zweitrangigen Grundschuld- oder Hypothekendarlehen aus. Solche Nachrangfinanzierungen sind gang und gäbe. Bisweilen werden sie zur Hausfinanzierung von Banken sogar offensiv angeboten.

Die “zweite Grundschuld” als Nachrangfinanzierung

Nicht selten bieten Banken zur Hausfinanzierung zwei Darlehen zu unterschiedlichen Konditionen an. Zur Sicherheit werden in diesen Fällen zwei Grundschulden oder Hypotheken in das Grundbuch eingetragen: eine erstrangige und eine zweitrangige.

Die Aufsplittung der Hausfinanzierung in zwei unterschiedlich besicherte Darlehen kann für Kreditnehmer in bestimmten Fällen vorteilhaft sein.

Grundsätzlich ist eine solche Hausfinanzierung aus der Sicht des Darlehensnehmers aber weniger zu empfehlen.

Was bedeutet Rang?

Der Rang ist die Position, die ein dingliches Recht in einer bestimmten Abteilung des Grundbuchs hat. Wird das Grundstück verwertet, weil beispielsweise ein grundbuchlich besichertes Darlehen nicht mehr zurückgezahlt werden kann, wird der Erlös zunächst an den Inhaber des ranghöchsten Rechts ausbezahlt.

Lediglich ein möglicher Restbetrag steht zur Befriedigung der rangniederen Ansprüche zur Verfügung, und zwar in der Reihenfolge ihrer Eintragung.

Deshalb kann es vorkommen, dass schon eine zweitrangige Grundschuld nicht mehr oder nicht mehr vollständig befriedigt werden kann.

Der Rang entscheidet also über die Werthaltigkeit eines dinglichen Rechts und die Werthaltigkeit über die Konditionen für das dinglich besicherte Darlehen.

Erstrangiges Darlehen und Beleihungswert

Mit erstrangigen Grundschulden abgesicherte Darlehen gelten als besonders günstig. Das gilt aber nicht für jeden beliebigen Nennwert.

Die Zinsvorteile bestehen in der Regel nur bei einem Nennwert bis 60 % des Beleihungswertes. Das sind unter der Berücksichtigung von Nebenkosten regelmäßig nicht mehr als etwa 50 % des Kaufpreises.

Der Begriff des Beleihungswertes wird in Paragraph 16 Abs. 2 des Pfandbriefgesetzes definiert. Grob gesagt, handelt es sich um den nach vorsichtigen Maßstäben bewerteten Marktwert.

Ist eine höhere Fremdfinanzierung notwendig, gibt es zwei Möglichkeiten.

Entweder wird eine Grundschuld zu einem höheren Zinssatz (meistens einige Zehntel Prozent) eingetragen, oder es werden zwei Darlehen gewährt, wovon eines (das kleinere) Darlehen mit einer zweitrangigen Grundschuld besichert wird.

Meistens werden zwei Darlehen abgeschlossen. Häufig hat das zweitrangige Darlehen eine kürzere Zinsbindungsfrist.

Zweitrangige Grundschuld: Vor- und Nachteile

Zwei Grundschulden mit jeweils unterschiedlichem Rank können je nach Fallgestaltung für den Kreditnehmer Vorteile aber auch Probleme bringen.

Bausparer genießen den Vorteil, dass Bauspardarlehen auch bei nachrangiger Besicherung sehr günstig sind. Bauspardarlehen sind typische Nachrangdarlehen.

Müssen mehr als 60 % des Beleihungswertes fremdfinanziert werden, hilft eine Überschlagrechnung zur Abschätzung der günstigsten Lösung.

Bei sonst gleichen Bedingungen werden jeweils die gesamten Restschulden, die nach Ablauf der Zins bestehen bleiben, verglichen.

Ist die Restschuld bei zwei Darlehen mit unterschiedlicher Besicherung am Ende der Zinsbindungsfrist geringer als bei nur einem Darlehen, dann ist diese Lösung günstiger. Im umgekehrten Fall ist es besser, falls möglich, nur ein Darlehen aufzunehmen.

Ein Vergleich wird allerdings erschwert, wenn Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten angeboten werden.

Banken bieten zur Hausfinanzierung gerne zwei Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindungsfrist und verschiedenen Zinssätzen an.

Beispielsweise wird für die erstrangige Grundschuld über 100.000 € ein Zinssatz von 2 % mit einer zehnjährigen Zinsbindung vereinbart und zusätzlich eine Grundschuld über 50.000 € zu 3 % Zinsen mit einer fünfjährigen Zinsbindungsfrist.

Eine Finanzierung dieser Art ist für den Kreditnehmer nicht unproblematisch. Die Probleme entstehen, wenn zum Ablauf der Zinsbindungsfrist für das nachrangige Darlehen eine günstige Anschlussfinanzierung gesucht wird.

Oft gewährt die Erstbank für Anschlussfinanzierungen nicht die besten Konditionen. Es kann aber Geld gespart werden, wenn die Anschlussfinanzierung mit einer günstigen Drittbank vereinbart wird.

Doch das ist bei zweitrangigen Grundschulden in der Regel nicht ohne weiteres möglich. Die langlaufende erstrangige Grundschuld steht dem im Wege.

Für Banken ist die Vergabe zweier Grundschulden im Ergebnis ein Trick, die Konkurrenz bei der Vergabe von Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen auszuschließen.

Verkäuferdarlehen bei Immobilienfinanzierungen

Verkäuferdarlehen werden zunehmend auch für Hausfinanzierungen vergeben, wenn sie auch nach wie vor ein Randdasein fristen.

Beim Verkäuferdarlehen gewährt der Verkäufer oder auch eine andere Person (nahe Verwandte, Freunde) ein Darlehen zur Anschaffung der Immobilie. Gleichzeitig wird vereinbart, dass die dingliche Absicherung immer letztrangig ist.

Verkäuferdarlehen werden in der Regel nur über kleine Beträge in Höhe von 5 bis 10 % des Kaufpreises oder in absoluten Zahlen 10.000 bis 30.000 € gewährt.

Als Kreditgeber kommen nicht nur Verkäufer oder Freunde und Verwandte in Betracht. Auch Finanzierungsinstitute bieten Nachrangdarlehen an. Die Kreditzinsen sind in solchen Fällen aber wegen des Risikos mangelnder Besicherung überdurchschnittlich hoch.

Der Kreditnehmer profitiert von Verkäuferdarlehen, weil der Darlehensbetrag praktisch das Eigenkapital erhöht. Denn alle anderen Verbindlichkeiten gehen im Rang vor und werden im Problemfall zunächst befriedigt.

Wird das Nachrangdarlehen vom Verkäufer selbst gewährt, handelt es sich wirtschaftlich betrachtet um eine Stundung des Kaufpreises ohne wirkliche Sicherheiten. Ist eine dritte Person Kreditgeber, hat das gewährte Darlehen praktisch keine dingliche Absicherung.