Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag gibt es in Deutschland bereits seit Ende des 19. Jahrhunderts. Beim Wiederaufbau und Neubau von Wohneigentum nach dem Zweiten Weltkrieg spielten Bausparverträge eine wesentliche Rolle, und sie sind nach wie vor aktuell. Trotzdem fragen sich viele Menschen: Was ist Bausparen?
Der Grundgedanke ist, dass durch regelmäßige Sparzahlungen über längere Zeit von mehreren Leuten genug Geld zur Verfügung steht, dass über diesen Zeitraum alle Beteiligten ein Haus bauen können.
Über die vielen Jahre haben Bausparkassen ein Bewertungssystem entwickelt, was zu einer gerechten Reihenfolge zur Berechtigung der Auszahlung von Geldmitteln an die Sparer führt.
Man spricht dann von Zuteilungsreife. Der Bausparer kann nach einer Ansparphase die „Zuteilung des Bausparvertrags“ beantragen.
Er kann sich sein Guthaben auszahlen lassen und hat das Recht, ein Bauspardarlehen zu einem günstigen Festzins für sein Bauvorhaben zu bekommen.
Wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Wer einen Bausparvertrag abschließen möchte, geht zu seiner Bank oder zu einem Bausparkassenberater.
Bei vielen Bausparkassen kann man seinen Bausparvertrag online abschließen.
Abschlussgebühr
Bei Abschluss des Bausparvertrages wird eine Abschlussgebühr erhoben.
Die beträgt normalerweise zwischen 1 – 1,6 % der Bausparsumme.
Die Gebühr wird von den ersten eingehenden Zahlungen auf dem Bausparkonto einbehalten.
Ansparphase
In der Ansparphase, auch Bausparphase genannt, werden je nach dem jeweiligen Bauspartarif die 40 – 50 % der Bausparsumme angespart, die für die Zuteilung notwendig sind.
Mit einem höheren Sparbeitrag kann man demzufolge die Ansparphase verkürzen.
Allerdings wird es immer eine Mindestsparzeit geben.
ie ist sehr unterschiedlich. Sie kann sich auf 12 Monate beschränken, dauert aber meistens mehrere Jahre.
Die Mindestsparzeit ergibt sich aus dem Tarif oder aber aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bausparkassen.
Auf das angesparte Kapital des Bausparvertrags gibt es Zinsen. Sie sind nicht besonders hoch, je nach Tarif verschieden und liegen häufig unter 1 % pro Jahr.
Dennoch lockten zum Beispiel im Jahr 2014 einige Bausparkassen mit Guthabenzinsen von bis zu 4 %.
Das ist jedoch mit Bedingungen verknüpft, die man sich sehr genau anschauen sollte, wenn man an der höheren Verzinsung interessiert ist.
Eine Bedingung kann sein, dass man eine lange Sparphase akzeptiert, aber von Vornherein auf ein Bauspardarlehen verzichtet.
Es kann auch sein, dass ein hoher Guthabenzinssatz mit einem relativ hohen Darlehenszins auf den späteren Bausparkredit verknüpft ist.
Zuteilungsreife und Auszahlung
An bestimmten Stichtagen im Jahr werden die laufenden Verträge mit einem Punktesystem bewertet.
Mindestsparguthaben und Mindestsparzeit fließen in die Bewertung ein.
Ein Bausparvertrag, der die ermittelte Bewertungszahl erreicht hat, ist zuteilungsreif.
Dann kann sich der Sparer den Bausparvertrag auszahlen lassen. Er kann gleichzeitig den Bausparkredit – auch Bauspardarlehen genannt – beantragen.
Was ist ein Bauspardarlehen?
Bauspardarlehen sind Kredite zu einem festen Zins für die gesamte Laufzeit. Die Zinsen sind in der Regel günstig.
Durch die Festlegung weiß der Darlehensnehmer genau, welche Belastungen über längere Zeit auf ihn zukommen. Er ist vor Überraschungen durch steigende Zinsen geschützt.
Der Unterschied zwischen Bausparsumme und angespartem Kapital steht als Darlehensbetrag zur Verfügung. Natürlich kann man auch das Bauspardarlehen nur teilweise in Anspruch nehmen.
Bauspardarlehen werden meistens durch eine Grundschuld besichert. Nur bei kleineren Summen wird darauf verzichtet.
Oft wird von den Bausparkassen eine nachrangige Grundschuld akzeptiert, wenn z. B. ein höherer Finanzbedarf erstrangig besichert werden muss.
Zweckbindung
Während Bausparverträge, die vor 2009 abgeschlossen wurden nur einer 7-jährigen Bindungsfrist unterliegen, gilt seit 2009 eine dauernde Zweckbindung an wohnwirtschaftliche Zwecke.
Falls die nicht erfüllt wird, entstehen erhebliche Nachteile. Beispielsweise müssen staatliche Förderungen zurückgezahlt werden.
Vorfinanzierung bei Bausparverträgen
Im Laufe der Jahre haben sich Mechanismen entwickelt, die das traditionelle Bausparen an die jeweiligen Verhältnisse angepasst haben.
Ein herausragendes Beispiel ist die inzwischen gängige Vorfinanzierung von Bausparverträgen.
Die Ansparphase für einen Vertrag mit einer hohen Bausparsumme dauert in der Regel über Jahre.
Was ist, wenn man sich kurzfristig überlegt, Wohneigentum anzuschaffen und gar keinen oder keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag hat. Gibt es ein Bauspardarlehen mit Sofortauszahlung?
Kein Geldinstitut wird ein Bauspardarlehen sofort auszahlen. Die Lösung: Man kann den Bausparvertrag vorfinanzieren.
In diesen Fällen wird ein Bausparvertrag abgeschlossen oder es besteht schon einer, der aber noch nicht zuteilungsreif ist.
In der Regel finanziert eine Bank das Vorfinanzierungsdarlehen mit der Maßgabe, dass dies Darlehen vom vorfinanzierten Bausparvertrag abgelöst wird, wenn er zuteilungsreif ist.
Eine Variante solcher Vorfinanzierung ist das Bausparen zur Anschlussfinanzierung.
Bauherren, die ihr Wohneigentum ursprünglich mit einem normalen Hypothekendarlehen finanziert haben, schließen oftmals einen entsprechenden Bausparvertrag ab.
Mit der zugeteilten Bausparsumme (Guthaben plus Bausparkredit) wird das Darlehen zum Ende der Zinsbindungsfrist gelöst.
Kreditnehmer sind dann vor Zinserhöhungen geschützt und werden eher schuldenfrei, weil Bausparraten in der Regel einen höheren Tilgungsanteil haben.
Staatliche Förderung
Schon seit Jahrzehnten gibt es für Bausparverträge staatliche Förderung.
Die gesetzlich geregelten Fördermaßnahmen befinden sich in einem ständigen Wandel. Soweit sie hier erläutert werden, wird auf den gegenwärtigen Stand (Zeitpunkt der Verfassung dieses Beitrags) abgestellt.
Wohnungsbauprämie
Die Wohnungsbauprämie ist der Dinosaurier unter den Fördermaßnahmen.
Für Alleinstehende werden 8,8 % auf maximal 512,00 Euro Sparleistung im Jahr gewährt, wenn die Person im Vorjahr nicht mehr als25.600 Euro zu versteuerndes Einkommen hatte.
Für Verheiratete verdoppeln sich die Beträge auf 1.024,00 Sparleistung bei maximal 51 200 zu versteuerndem Einkommen.
Entsprechend betragen die jährlichen Prämien 45,06 Euro für Einzelpersonen und 90,11 Euro für Ehepaare.
Die Prämien müssen beantragt werden. Die Antragsformulare werden von den Bausparkassen mit den Kontoauszügen verschickt.
Diese Prämien machen es notwendig, die Mittel für wohnwirtschaftliche Zwecke zu verwenden. Wie oben erwähnt, wurde früher diese Zweckbindung nach 7 Jahren aufgehoben.
Das gilt heute nur noch für Sparer, die bei Vertragsabschluss noch keine 25 Jahre alt waren und dann nur für einen Bausparvertrag. Weitere Ausnahmen von der Zweckbindung gibt es Todesfällen und Arbeitslosigkeit.
Achtung: Auf vermögenswirksame Leistungen, die mit Arbeitnehmersparzulage gefördert wurden, wird keine Wohnungsbauprämie gewährt. Auf Guthabenzinsen hingegen gibt die Prämie.
Arbeitnehmersparzulage
Arbeitnehmersparzulage wird auf vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers gewährt, wenn der Arbeitnehmer kein höheres zu versteuerndes Einkommen als 17.900,00 Euro im Jahr hat (Ehepaare 35.800,00 Euro).
Die Zulage beträgt 9 % der vom Arbeitgeber eingezahlten Leistungen.
Bei einem Bausparvertrag ist der erlaubte jährliche Höchstbetrag für vermögenswirksame Leistungen 470,00 Euro (Singles) bzw. 940,00 Euro (Ehepaare). Das ergibt eine Zulage von 43,00 Euro für Einzelpersonen und 86 Euro für Verheiratete.
Die Sparzulage muss beantragt werden.
Der Antrag ist mit der Einkommensteuererklärung auf der Anlage VL beim Finanzamt zu stellen. Sollte diese Anlage nicht bei den Einkommensteuerformularen sein, kann man sie ohne weiteres beim Finanzamt bekommen.
Wer es in den Vorjahren versäumt hat, Arbeitnehmersparzulage zu beantragen, kann das nachholen. Der Antrag kann bis zu 4 Jahren nach Ende des Sparjahres gestellt werden.
Bausparvertrag und Riester
Riester Förderung ist die staatliche Förderung der Altersvorsorge für alle, die rentenversichungspflichtig sind.
Eine beliebte Variante ist der Riester-Bausparvertrag, der auf kostenloses Wohnen in den eigenen vier Wänden im Alter abzielt.
154,00 Euro Förderung für Alleinstehende und 308,00 Euro für Verheiratete sind bei Riester vorgesehen.
Für 25-jährige Berufseinsteiger ist zusätzlich eine einmalige Erhöhung der Grundzulage um 200,00 Euro drin.
Kinderzulagen in Höhe von 185,00 Euro für Kinder, die vor 2008 geboren sind bzw. 300,00 Euro für jedes ab 2008 geborene Kind machen Wohn-Riester interessant für junge Eltern.
Eine Einkommensgrenze für die Förderung gibt es nicht. Allerdings gibt es eine Fördergrenze.
Die höchste Förderung erhält derjenige, der jährlich 4 % seines sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens bzw. maximal 2.100,00 Euro abzüglich staatlicher Zulagen einzahlt. Bei geringeren Einzahlungen werden die Zulagen entsprechend veringert.
Die Zulage muss beantragt werden. Anträge werden vom Bauspar-Vertragspartner an die Bausparer verschickt und müssen innerhalb von 2 Jahren gestellt werden.
Seit 2005 besteht die Möglichkeit einen Dauerzulagenantrag zu stellen.
Dahinter verbirgt sich eine Ermächtigung des Sparers an das Institut, bei dem er seinen Bausparvertrag hat, den Zulagenantrag jedes Jahr automatisch zu stellen. Das ist für den Riester-Bausparer eine große Erleichterung.
Die Einzahlungen sowohl als auch die staatlichen Zulagen sind zu 100 % garantiert, wenn die Auszahlung beginnt. Der Riester Bausparvertrag muss zu Wohnzwecken verwendet werden.
Auf die dauerhafte Zweckbindung von Riester-Bausparverträgen an persönliche Wohnzwecke weisen wir hin.
Wer Interesse an einem Riester Bausparvertrag hat, sollte sich unbedingt über die Einzelheiten der Zweckbindung informieren.
Bausparen und Steuer
Sind Bausparbeiträge steuerlich absetzbar?
Das ist eine häufig gestellte Frage. Grundsätzlich nein, so lautet die Antwort.
Keine besonderen Steuervorteile
Normale Bausparbeiträge gelten seit 1996 nicht mehr als Sonderausgaben.
Für Bausparer mit höheren Einkommen kann sich im Rahmen eines Riester-Bausparvertrags ein Steuervorteil ergeben.
Werden die Bausparbeiträge bis zu 2.100,00 Euro in der Steuererklärung angegeben, muss das Finanzamt eine sogenannte Günstigerprüfung durchführen.
Es stellt fest, ob eine Steuerersparnis oder die direkte Zulage günstiger für den Steuerpflichtigen ist.
Ergibt sich ein höherer Betrag als die Zulage, wird dieser dem Steuerpflichtigen erstattet.
Steuerlasten aus Bausparverträgen
Im Rahmen eines Bausparvertrages können Steuerpflichten entstehen. Zum einen, wenn Guthabenzinsen gezahlt werden.
Liegt kein Freistellungsantrag vor, muss die Bausparkasse 25 % Kapitalertragssteuer einbehalten.
Sparer mit höheren Einkommen stehen sich in der Regel mit der Kapitalertragssteuer besser als mit ihrem jeweiligen Grenzsteuersatz.
Eine andere Steuerpflicht entsteht aus Riester-Bausparverträgen. Die Zulage ist zwar steuerfrei. Allerdings gilt für die staatliche Förderung das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung.
Das heißt, dass Riester-Renten generell zu versteuern sind.
Da bei Wohnriester keine Rente anfällt, wird der geldwerte Nutzen für das mietfreie Wohnen im Alter besteuert.
Die Beträge werden über ein fiktives „Wohnförderkonto“ berechnet, was spätestens mit dem 68. Lebensjahr aufgelöst wird.
Von da an ist der Betrag zu versteuern, entweder monatlich bis zum 85. Lebensjahr oder mit sofort mit einem Rabatt von 30 %. Man kann nur im Einzelfall feststellen, was günstiger ist.
Kann man einen Bausparvertrag auflösen?
Diese Frage kann sich stellen, wenn ein Bausparer seinen Wunsch nach Wohneigentum aufgibt, wenn er günstigere Sparmöglichkeiten findet oder wenn sich die Lebenssituation ändert und das Geld für die regelmäßigen Sparzahlungen nicht mehr ausreicht.
In solchen Situationen gibt es mehrer Möglichkeiten: Man kann den Bausparvertrag kündigen oder verkaufen.
Bei Liquiditätsschwierigkeiten kann man auch den Sparbeitrag aussetzen oder die Bausparsumme verringern.
Bausparvertrag vorzeitig kündigen oder verkaufen
Man kann einen Bausparvertrag kündigen. In der Regel besteht eine Kündigungsfrist von 6 Monaten.
Danach bekommt man das angesparte Guthaben inclusive der enthaltenen Zinsen ausgezahlt.
Staatliche Förderungen, meistens auch die Abschlußgebühr, gehen allerdings verloren.
Ein formloses Schreiben mit der Vertragsnummer reicht normalerweise aus. Man findet Muster für Kündigungsschreiben und auch Vordrucke im Internet.
Es ist empfehlenswert, das Kündigungsschreiben für den Bausparvertrag per Einschreiben zu senden.
Ist es besser, den Bausparvertrag zu verkaufen? Zeitweilig ja, insbesondere in Hochzinsphasen, wenn Bauwillige dadurch schneller an die dauerhaft günstigen Zinsen kommen.
In der derzeitigen Niedrigzinsphase insbesondere der Bauzinsen dürfte es nicht so leicht sein einen älteren Bausparvertrag zu verkaufen, weil dessen in Aussicht gestellte Zinsen zu hoch sein können.
Die im Bausparvertrag enthaltene staatliche Förderung geht wegen der Zweckbindung und der Bindung an die vertragsschließende Person zumeist auch beim Verkauf verloren.
Manche Finanzdienstleister kaufen laufende Bausparverträge auf und bieten Internet Portale, wo man seine Daten eingeben kann und nähere Informationen erhält.
Bausparvertrag herabsetzen, teilen, oder aussetzen
Wer die Sparbeiträge vorübergehend nicht aufbringen möchte, kann seinen Bausparvertrag aussetzen.
Außer einer Verschiebung der Zuteilungsreife nach hinten entstehen normalerweise keinerlei Nachteile.
Man kann die Summe des Bausparvertrags auch herabsetzen lassen und damit die monatliche Einzahlung reduzieren.
Dabei geht allerdings anteilige Abschlußgebühr verloren. Anstatt die Bausparsumme zu verringern, wäre es besser, zunächst einen kleineren Bausparvertrag abzuschließen und später, wenn sinnvoll, die Bausparsumme zu erhöhen.
Statt der Herabsetzung gibt es die Möglichkeit, einen Bausparvertrag zu teilen.
Nehmen wir an, man hat einen Vertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro und läßt ihn aufteilen in einen ruhenden Vertrag über 40.000 und einen laufenden Vertrag über 10.000 Euro (Mindestbetrag). Dann werden die monatlichen Sparraten geringer, der kleine Vertrag wird eher zuteilungsreif und die staatliche Förderung bleibt erhalten.
Wer hingegen über zusätzlich liquide Mittel verfügt, kann seinen Bausparvertrag aufstocken oder gegebenenfalls ein Bauspardarlehen ganz oder teilweise tilgen.
Im Rahmen eines Bausparvertrages haben Sparer in der Regel eine hohe Flexibilität. Man sollte sich aber in all diesen Fällen über etwaige entstehende Kosten informieren.
Ist Bausparen sinnvoll?
Man kann nicht einfach die Vorteile und Nachteile von Bausparverträgen aufzählen und abwägen, ob er sinnvoll ist oder nicht. Es kommt auf viele Komponenten des Einzelfalls und auf die Zinsentwicklung an.
Für einen jungen Menschen, der langfristig den Wunsch nach einem Eigenheim hegt und bei Beginn der Berufstätigkeit jetzt, 2014, einen Bausparvertrag abschließt, ist ein Bausparvertrag sinnvoll.
Er kann alle staatlichen Förderungen nutzen und sich für später dauerhaft hervorragende Zinskonditionen sichern.
Umgekehrt hat jemand, der vor Jahren bei einem höheren Zinsniveau einen Bausparvertrag abgeschlossen hat und jetzt das Darlehen in Anspruch nehmen will, keinen besonderen Vorteil erlangt, weil er im Moment möglicherweise woanders weniger Zinsen zahlt.
Die Planungssicherheit durch feststehende Zinssätze bei Bauspardarlehen ist sicher ein Pluspunkt.
Ein Nachteil beim Bausparen ist die Zweckbindung. Man kann den geförderten Bausparvertrag nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwenden, wenn man die Fördergelder behalten möchte.
Die staatliche Förderung eines Bausparvertrages gehört unbedingt zu den Vorteilen des Bausparens.
Ein Vorteil und Nachteil gleichzeitig ist die hohe Tilgungsrate bei Bausparverträgen. Einerseits wird man seine Schulden schneller los und hält die Darlehenskosten niedrig, andererseits muss man einen relativ hohen monatlichen Betrag aufbringen.
Privatleute können selten ihre Baufinanzierung nur mit einem Bausparvertrag darstellen.
Deshalb ist die Tatsache, dass für Bauspardarlehen meistens eine zweitrangige Besicherung im Grundbuch akzeptiert wird, ein großer Vorteil.
Es ist in jedem Fall sinnvoll, sich vor Abschlusseines Bausparvertrages beraten zu lassen.
Da die Beratung meistens durch Repräsentanten der Bausparkassen erfolgt, sollte man sich aber vorher ein wenig über Bausparverträge informieren. Wir hoffen, dass dieser Artikel dabei helfen kann.
In letzter Zeit (Stand: Februar 2017) gab es zwei Vorfälle, die von der Fachpresse häufig als Hiobsbotschaften angesehen wurden.
Einige Bausparkassen gingen offenbar dazu über, hochverzinste Verträge, die seit zehn Jahren zuteilungsreif sind, schlichtweg zu kündigen.
Dieses Verhalten ist vom Bundesgerichtshof als rechtmäßig bestätigt worden. Der Grund für dieses wenig kundenfreundliche Vorgehen ist in der anhaltenden Niedrigzinsphase zu suchen.
Zudem haben die privaten Bausparkassen den freiwilligen Einlagensicherungsfonds zum 28.2.2017 aufgelöst. Jetzt gilt nur noch die gesetzlich vorgeschriebene Einlagensicherung in Höhe von 100.000 Euro.
Von der Auflösung der zusätzlichen Einlagenversicherung sind etwa 20.000 Kunden der privaten Bausparkassen betroffen.
Dieser Kundenkreis hat Guthaben, die 100.000 Euro übersteigen.
Die privaten Bausparkassen argumentieren, dass die zusätzliche freiwillige Einlagenversicherung schlichtweg zu kostspielig ist. Zudem sei bislang noch niemals ein Entschädigungsfall eingetreten.