Kredite werden vergeben, wenn der Antragsteller volljährig ist und über die nach den Richtlinien der Bank erforderlichen Bonität verfügt. Außerdem sind Sicherheiten erforderlich.
Bei normalen Ratenkrediten in üblicher Höhe reichen meistens Lohnabtretungen. Bei größeren oder zweckgebundenen Darlehen können zusätzliche Sicherheiten in Betracht kommen.
Verhältnismäßig hohe Kreditbeträge werden häufig nur vergeben, wenn sich eine weitere Person mit ausreichender Bonität zur Mitunterzeichnung des Darlehensvertrages bereit erklärt.
Diese allgemeinen Kreditvoraussetzungen gelten auch für Hauskaufkredite und Baukredite.
Darüber hinaus sind jedoch noch weitere Bedingungen zu erfüllen.
Welche Voraussetzungen für die Vergabe von Hauskrediten im Einzelnen gegeben sein müssen, das ist Thema dieses Beitrags.
Ohne Kreditfähigkeit kein Darlehen
Kreditfähigkeit bedeutet, die Fähigkeit zu besitzen, rechtswirksame Darlehensverträge abschließen zu können.
Rechtswirksam verpflichten können sich Personen, die geschäftsfähig sind. Wer volljährig ist, ist grundsätzlich vom geschäftsfähig.
Ausnahmen bestehen, wenn die Geschäftsfähigkeit aus besonderen Gründen eingeschränkt oder ausgeschlossen ist. Das ist beispielsweise bei Personen der Fall, die unter Betreuung stehen.
Alle in einem Kreditvertrag aufgeführten Kreditnehmer müssen die Kreditfähigkeit als Voraussetzung erfüllen. Das gilt für jeden Mitunterzeichner gleichgültig, ob er direkt als Kreditnehmer oder als Bürge unterzeichnet.
Ausführliche Bonitätsprüfung
Immobilienkredite sind regelmäßig Darlehen über höhere Beträge und lange Laufzeiten. Deswegen schauen Banken bei der Kreditwürdigkeitsprüfung genauer hin, als bei üblichen Konsumentenkrediten.
Geprüft werden die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit (die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit) und die Zuverlässigkeit des Antragstellers (persönliche Kreditwürdigkeit).
Die Bonitätsprüfung findet nach internen Richtlinien statt, die sich von Bank zu Bank beträchtlich unterscheiden können.
Deswegen ist es nicht ganz ungewöhnlich, dass ein Antragsteller bei einer Bank abgelehnt wird, aber bei einer anderen Bank trotzdem ein Darlehen erhält.
Nach den bankinternen Richtlinien wird ein Gesamtscore gebildet, der alle geprüften Daten umfasst.
Zuverlässigkeitsscore
Die Zuverlässigkeit wird anhand von Auskünften bei Wirtschaftsauskunfteien abgeschätzt. Häufig werden die Auskünfte bei der SCHUFA eingeholt, aber es können stattdessen oder daneben noch weitere Auskunfteien eingeschaltet werden.
Tipp:
Holen Sie wenigstens bei der SCHUFA eine Selbstauskunft ein, bevor Sie einen Immobilienkredit anfragen.
Die kostenlose Selbstauskunft heißt bei der SCHUFA „Datenübersicht nach Paragraf 34 BDSG”.
Wichtig! Vergessen Sie nicht das Kästchen bei „Aktuelle Wahrscheinlichkeitswerte“ am Ende des ersten Teils des Formulars vor dem Unterschriftsfeld anzukreuzen.
Und füllen sie nicht versehentlich das Formular für eine kostenpflichtige Bonitätsauskunft aus, welches sich unter dem Unterschriftsfeld befindet.
Hier als Beispiel die Tabelle für den Hypothekar-Score. Wiedergegeben ist der Stand von August 2020
Branchenscore für das Hypothekargeschäft
Offene Negativmerkmale werden die Vergabe eines Hauskredits praktisch ausschließen.
Bei erledigten aber noch nicht gelöschten Merkmalen sind Kreditchancen vorhanden, es sei denn, die Negativmerkmale beziehen sich auf die Nichterfüllung von Krediten.
Mit welcher Ratingstufe sich Banken bei Grundschuld- bzw. Hypothekendarlehen zufriedengeben, diese Frage lässt sich nicht allgemein beantworten.
Aber wahrscheinlich werden Banken unterhalb der Ratingstufe D genau hinsehen und ab einer Ratingstufe schlechter als H nur noch geringe Lust verspüren, einen Hauskredit zu aktuell angemessenen Zinssätzen zu vergeben.
Wirtschaftliche Kreditwürdigkeit
Die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit wird von den Banken selbst geprüft. Grundlage sind alle Daten und Informationen, die der Antragsteller im Rahmen einer Kreditanfrage zur Verfügung stellt.
Im Mittelpunkt der Prüfung steht natürlich die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Übersteigen die Ausgaben und Verbindlichkeiten die Einkünfte? Inwieweit ist der Differenzbetrag pfändbar?
Darüber hinaus spielen aber weitere Faktoren eine Rolle: Alter, Familienstand, Beruf, Wohnumfeld zum Beispiel.
Bei langlaufenden Darlehen ist es für Banken wichtig, dass die Bewirtschaftung der Einkünfte nachhaltig erfolgt. Deshalb werden Hauskredite nicht vergeben, wenn ein Probearbeitsverhältnis festgestellt wird.
Befristete Arbeitsverhältnisse sind ebenfalls ein Problem. Am liebsten sind Banken Kreditkunden, die über einen festen Dauerarbeitsplatz in einer krisensichereren Branche verfügen, der bei Kreditaufnahme schon über Jahre bestanden hat.
Deswegen haben Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst sehr gute Chancen, ein Darlehen zu besten Bedingungen zu erhalten, sofern sie ausreichend verdienen.
Tipp:
Bereiten Sie Ihren Kreditantrag gründlich vor. Stellen Sie alle Unterlagen zu Ihren wirtschaftlichen Verhältnissen (Einkünfte aller Art, bestehende Verbindlichkeiten, Vermögen) übersichtlich zusammen.
Erstellen Sie, zunächst nur für sich selbst, eine Haushaltsrechnung.
Die Haushaltsrechnung dient vor allen Dingen dazu, Ihnen selbst einen Überblick darüber zu verschaffen, welche monatlichen Kreditraten Sie schultern können.
Banken arbeiten meistens nicht mit tatsächlichen Daten, sondern mit Pauschbeträgen, die in den Vergaberichtlinien festgesetzt werden. Deswegen muss Ihre Haushaltsrechnung nicht 100 % genau sein.
Stellen Sie alle Ausgaben der letzten zwölf Monate zusammen. Die Ausgaben für die allgemeine Lebensführung können geschätzt werden.
Addieren Sie jetzt alle Einkünfte, die Ihnen in den letzten zwölf Monaten zugeflossen sind. Vergessen Sie keine Einnahmen aus Nebenjobs oder aus Vermietung und Verpachtung bzw. aus Kapitalvermögen.
Errechnen Sie den Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben und dividieren Sie diesen Betrag durch zwölf.
Finanzdienstleister im Internet stellen Hilfsmittel zur Abschätzung der Haushaltskosten zur Verfügung, die kostenlos genutzt werden können. Ein Beispiel ist der einfache Rechner von Immobilienscout24.
Ehepartner sowie Personen, die in einer Lebensgemeinschaft leben, werden Immobilien zu Wohnzwecken in der Regel gemeinsam finanzieren.
Viele Banken werden sogar auf einer gemeinsamen Kreditaufnahme bestehen.
In solchen Fällen ist die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit der entsprechenden Gemeinschaft entscheidend. Alle Einnahmen und Ausgaben werden addiert. Die Haushaltspauschale wird nach der Anzahl der in einem Haushalt lebenden Personen festgesetzt.
Vermögen hilft
Vorhandenes Vermögen, auch in Form von Bausparverträgen, erhöht die Bereitschaft zur Vergabe von Immobilienkrediten und kann zu besseren Kreditkonditionen führen.
Selten jedoch werden Sparguthaben, Wertpapierdepots oder bereits vorhandenes Grundvermögen als zusätzliche Sicherheit infrage kommen.
In der Regel geht es um den Einsatz als Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger sind die Kreditkonditionen. Jedenfalls ist dies die Faustregel.
Optimal ist es, wenn das Eigenkapital ausreicht, um die Differenz zwischen Verkehrswert und dem von der Bank angenommenen beleihungsfähigen Wert darzustellen.
Tipp:
Verwenden Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen als Eigenkapital. Behalten Sie eine Notreserve in Höhe von zwei bis fünf monatlichen Nettoeinkünften.
Bedenken Sie, dass neben persönlichen Notsituationen auch nicht von der Versicherung zu tragende Reparaturkosten oder unvorhergesehene Kosten auf Sie zukommen können.
Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Entscheidend für die mögliche Höhe eines Immobilienkredits ist die von der Bank festgesetzte Beleihungsgrenze.
Die Beleihungsgrenze ist ein bestimmter Prozentsatz des Beleihungswertes. Je nach Bank und Immobilie beträgt die Beleihungsgrenze zwischen 60 und 80 % des Beleihungswertes.
Der Beleihungswert ist ein von einem Gutachter festgesetzter Preis, der sich am Verkehrswert orientiert. Er wird oft definiert als der Preis, zu dem eine bestimmte Immobilie zu jeder Zeit frei verkäuflich ist.
Zur Feststellung des Beleihungswertes wird der Gutachter die Immobilie besichtigen und einige Unterlagen anfordern. Dazu gehören der aktuelle Grundbuchauszug, Kaufverträge, Baupläne und ähnliches.
Wie wird der Beleihungswert konkret berechnet? Es gibt zwei unterschiedliche Verfahren.
Bei Eigennutzung gilt das Sachwertverfahren. Ermittelt werden der Bodenwert und der Bauwert.
Der Bodenwert wird auf der Grundlage eines realistisch zu erzielenden Quadratmeterpreises ermittelt.
Zur Ermittlung des Bauwertes werden die Baukosten abzüglich einer Sicherheitsmarge in Höhe von etwa 20 % geschätzt. Ein anderes Verfahren rechnet die Baukosten einfach hoch.
Dient die Immobilie der Erzielung von Einkünften etwa aus Vermietung und Verpachtung, steht die zukünftig mögliche Rendite im Vordergrund.
Der Gutachter wird versuchen, die Frage zu beantworten, wie gut und zu welchem Preis ein Objekt in der speziellen Lage und mit der vorgefundenen Ausstattung zu vermieten ist.
Gute Karten haben Kreditkunden, denen der Gutachter auf Dauer nachhaltige Mieteinnahmen bescheinigt.
Tipp:
Manchmal ist es möglich, über die Höhe der Beleihungsgrenze mit der Bank zu verhandeln. Dazu benötigen Sie allerdings „Futter“.
Deshalb kann sich trotz zusätzlicher Kosten ein eigenes Wertgutachten lohnen. Eine andere Möglichkeit ist, Informationen über Kaufpreise und Verkehrswerte für Immobilien im näheren Umfeld einzuholen.
Fachkundige Makler verfügen häufig über recht genaue Kenntnisse darüber, wie viel eine Immobilie an einem bestimmten Standort wert ist.
Objekteigenschaften als Kreditvoraussetzung
Schließlich schauen sich Banken genau an, über welche Eigenschaften die zu finanzierende Immobilie verfügt.
Dabei geht es nicht allein um die Ausstattung und die Qualität oder das Alter. Wichtig sind darüber hinaus Region und Lage.
Nicht umsonst wird in Kreditanfragen für Hauskredite häufig nach der Postleitzahl gefragt.
Im Allgemeinen gilt:
Objekte in wachstumsstarken Regionen werden von Banken lieber finanziert, als solche in Krisenregionen. Zentrumsnahe in Großstädten sind bevorzugt gegenüber Randlagen und Vorhaben in ländlichen Regionen.