In Deutschland leben etwa 2,5 Millionen Menschen zusammen, ohne verheiratet zu sein. Sie führen einen gemeinsamen Haushalt, und früher oder später kommt oft der Wunsch auf, in ein eigenes Haus zu ziehen.

Was allzu oft übersehen wird: Für Lebenspartnerschaften ohne Trauschein gibt es keine gesetzlichen Auffangtatbestände.

Schließen verheiratete Paare keinen Ehevertrag, gilt die gesetzliche Zugewinngemeinschaft. Durch sie wird die Vermögensauseinandersetzung im Falle der Beendigung der Ehe relativ eindeutig geregelt. Zudem privilegiert das Gesetz Ehepartner bei der Erbfolge.

Für unverheiratete Paare sieht der Gesetzgeber hingegen keine Sonderregelungen vor. Sie werden rechtlich so gestellt, als wären sie Fremde.

Eingetragene Lebensgemeinschaften gibt es ausschließlich für gleichgeschlechtliche Paare.

Sorgen Unverheiratete nicht durch privatrechtliche Vereinbarungen von vornherein für klare Verhältnisse, sind teure Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert, besonders wenn die Partnerschaft durch Trennung oder Tod eines Partners endet.

Das gilt vornehmlich für den gemeinsamen Erwerb einer Immobilie zu Wohnzwecken für beide Partner. In vielen Fällen stellt die Immobilie den größten Wert innerhalb des als gemeinsam angesehenen Vermögens dar.

Im Folgenden wird skizziert, welche vertraglichen Regelungen im Zusammenhang mit einem Hauserwerb sinnvoll sein können.

Es handelt sich um keine Rechtsberatung, die im Rahmen eines Immobilienkaufs aber immer sinnvoll ist. Fast alle Vertragsbausteine erfordern sowieso eine notarielle Beurkundung.

Was wird wie und wo geregelt? Eine Übersicht

Das unten stehende Schema zeigt die Möglichkeiten auf, mit denen sich die einzelnen Partner absichern können. Welches Modell infrage kommt, hängt von den jeweiligen Lebensumständen ab.

Vorfrage: Zunächst ist eine wichtige Vorfrage zu klären:

Wie sollen die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung oder am Haus geregelt werden? Soll ein Partner als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetragen werden?

Sollen beide als Miteigentümer eingetragen werden? Oder soll eine Gesamthandsgemeinschaft eingetragen werden?

1. Die erste Ebene sind die Regelungen im Grundstücksvertrag und die sich daraus ergebenden Eintragungen in das Grundbuch.

  • Alleineigentum, Miteigentum oder die Gründung einer BGB Gesellschaft (Gesamthandseigentum). Die BGB Gesellschaft kann Bestandteil des Grundstücksvertrages werden.
  • Vereinbarung und Eintragung eines Vorkaufsrechts oder/und eines Wohnrechts.
  • Bestellung von Grundschulden für die immobilienfinanzierende Bank oder in Ausnahmefällen für einen der Partner.

2. Die zweite Ebene ist der Abschluss eines notariellen Partnerschaftsvertrages.

  • Regelungen über das Eigenkapital, insbesondere wie es sich auf die beiden Partner verteilt.
  • Regelungen über Schuldentilgung und Zinszahlungen in Bezug auf ein aufgenommenes Darlehen.
  • Regelungen für den Fall der Trennung über das Eigentum am Haus, die Nutzung, den Ausgleich geleisteter Zahlungen und die zukünftige Bedienung noch bestehender Hausdarlehen.

Weitere Vereinbarungen, wie beispielsweise Unterhaltsverpflichtungen und die Auseinandersetzung anderer Vermögenswerte (Sparguthaben, Wertpapierdepot, Wertgegenstände, Hausrat).

3. Die dritte Ebene betrifft die Absicherung für den Todesfall. Empfehlenswert ist ein notarieller Erbvertrag.

  • Rechtsstellung des Partners und eventueller gemeinsamer Kinder gegenüber anderen Erbberechtigten.
  • Einräumung von Vermächtnissen für den jeweils anderen Lebenspartner.

Vereinbarung einer BGB Gesellschaft

Die Vereinbarung einer BGB Gesellschaft ist eine echte Alternative zum Miteigentum nach Bruchteilen.

Der Gesellschaftsvertrag kann flexibel an die Bedürfnisse der Lebenspartner angepasst werden. Die Partner als Gesellschafter müssen nicht selbst in das Grundbuch eingetragen werden.

Möglich ist beispielsweise eine bewegliche Anteilsquote, mit der Veränderungen in der finanziellen Situation Rechnung getragen werden kann.

Beispiel: Anders als ursprünglich geplant trägt nach zwei Jahren nicht mehr jeder Partner 50 % der Belastungen, sondern ein Partner zahlt jetzt 70 % der Darlehensraten.

Wird zur Anteilsquote nichts vereinbart, beträgt sie 50 % für jeden Lebenspartner. Weist der Gesellschaftsvertrag Lücken auf, werden sie durch die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches geschlossen.

Mit einer BGB Gesellschaft kann ein optimaler Interessenausgleich geschaffen werden. Er erlaubt zusätzliche Regelungen über die Rechtsfolgen bei Trennung und Heirat sowie bei Eintritt eines Todesfalls.

Allerdings entstehen zusätzliche Notarkosten und die Gesellschafter haben bestimmte Pflichten, zum Beispiel Buchführungspflichten über die unterschiedlichen finanziellen Beiträge.

Partnerschaftsvertrag

Eine andere Möglichkeit ist der Abschluss eines privatrechtlichen Partnerschaftsvertrages.

Der Partnerschaftsvertrag ist praktisch der Ehevertrag für unverheiratete Paare. In ihm können beispielsweise die Eigentumsanteile eines jeden Partners festgelegt werden.

Schwerpunkt der Vereinbarung bildet meistens der Umgang mit dem aufgenommenen Darlehen und mit zusätzlichen Leistungen eines Partners.

Beispielsweise kann geregelt werden, wie und wann solche Zusatzleistungen ausgeglichen werden sollen.

Problem Fremdfinanzierung

Auf den Abschluss zweier gesonderter Immobiliendarlehen lassen sich Banken in der Regel nicht ein. Zwei Baukredite sind auch nicht sinnvoll, weil sie dann getrennt voneinander besichert werden müssen.

Das müsste dann mit einer erstrangigen und einer zweitrangigen Grundschuld geschehen. Ein zweitrangig besichertes Immobiliendarlehen ist aber spürbar teurer als bei einer erstrangigen Besicherung.

In aller Regel wird ein einziges Darlehen abgeschlossen, für das beide Lebenspartner gesamtschuldnerisch haften.

Das bedeutet, die Bank kann jeden Partner auf die gesamte noch ausstehende Restsumme in Anspruch nehmen, die Fälligkeit vorausgesetzt.

Bleibt ein Partner die Raten schuldig, kann sich die Bank zur Begleichung der gesamten Rate an den anderen Partner wenden. Es gibt also im Außenverhältnis keine Haftung nach Bruchteilen.

Probleme entstehen, wenn ein Partner seinen im Innenverhältnis festgelegten Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann oder nachdem es zu einer Trennung gekommen ist.

Banken entscheiden im Einzelfall, ob sie einen Vertragspartner aus dem Kredit entlassen. In der Regel geschieht dies nicht. Erst recht sind Vereinbarungen mit der Bank darüber im Vorhinein bei Vertragsschluss so gut wie ausgeschlossen.

Der „vertragstreue“ Lebenspartner kann sich deshalb praktisch nur im Innenverhältnis absichern.

Regelungen, wie Leistungsstörungen bei der Rückführung eines Darlehens zur Fremdfinanzierung des gemeinsamen Hauses zu handhaben sind, sollten deshalb in keiner Partnerschaftsvereinbarung und in keinem Vertrag über eine BGB Gesellschaft fehlen.

Nach einer Trennung

Was passiert mit der Immobilie nach einer möglichen Trennung? Darüber sollten klare Vereinbarungen getroffen werden.

Wer hat ein Wohnrecht und wer führt eine mögliche Fremdfinanzierung fort?

Wem soll die Wohnung oder das Haus gehören?

Soll es bei gemeinsamem Eigentum bleiben, in wessen Eigentum soll die Immobilie übergehen oder soll sie veräußert werden? Wie wird der Veräußerungserlös verteilt?

Erbfall

Ohne jede Verfügung beider Lebenspartner, erben die gesetzlichen Erben des verstorbenen Partners.

Das sind die Kinder des Erblassers, auch die gemeinsamen Kinder mit dem anderen Lebenspartner.

Gibt es keine Kinder, erben die Eltern des verstorbenen Lebenspartners, und wenn diese nicht mehr da sind, die nächst näheren Verwandten.

Eine gesetzliche Erbfolge für den Lebenspartner hingegen gibt es nicht. Ohne eine entsprechende Vereinbarung geht der Partner leer aus.

Zwar behält er seinen Anteil am Haus, denn vererbt werden kann nur der Anteil des verstorbenen Partners.

Aber der überlebende Partner bildet dann mit den Erben des verstorbenen Partners eine Eigentümergemeinschaft, in der die Erben ein Mitspracherecht haben und sogar gegen den Willen des überlebenden Partners die Versteigerung des Hauses bewirken können.

Ein notariell abgeschlossener Ehevertrag ist die einzige wirkliche Möglichkeit, um Probleme beim Erbfall weitgehend auszuschließen.

Handschriftliche gemeinschaftliche Testamente sind im Fall von Lebensgemeinschaften rechtlich nicht möglich. Allerdings steht den Erben immer ein Pflichtteilsanspruch zu.

Wohnrecht auf Lebenszeit und Vorkaufsrecht

Es handelt sich um dinglich gesicherte Rechte, die sowohl bei Trennung als auch im Erbfall greifen können. Mit einem ins Grundbuch eingetragenen Wohnrecht, kann der begünstigte Partner niemals gezwungen werden, aus dem Haus auszuziehen.

Das gilt auch, wenn kein Erbvertrag zugunsten des überlebenden Partners geschlossen wurde.

Ein Vorkaufsrecht gibt dem begünstigten Partner die Möglichkeit, die Erben oder den anderen Partner auszuzahlen, wenn diese das Haus verkaufen wollen.

Durch den Vertragseintritt wird der Partner alleiniger Eigentümer des Hauses. Im Rahmen eines Vorkaufsrechts sollten gleichzeitig Regeln über die Wertermittlung für die Immobilie einbezogen werden.

Vertragsänderungen

Keiner weiß, was die Zukunft bringt. Die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse eines oder beider Partner können sich plötzlich ändern.

Krankheiten, Berufsunfähigkeit oder Verlust des Arbeitsplatzes können dazu zwingen, die getroffenen Vereinbarungen grundlegend zu ändern.

Am einfachsten sind Änderungen wahrscheinlich möglich, wenn der Weg über eine BGB Gesellschaft gewählt wurde.

Aber gleichgültig, wie die Vertragsgestaltung auch immer aussieht, wichtig ist, dass alle Änderungen notariell beurkundet werden.

Steuerfragen

Erbt der überlebende Partner, wurde also ein Erbvertrag geschlossen oder bestand ein entsprechendes Testament des verstorbenen Partners, wird Erbschaftssteuer fällig. Ein Problem sind die geringen Freibeträge, die bei 20.000 € liegen.

Die Höhe der Steuer liegt wenigstens bei 30 %.

Während des Bestehens der Lebensgemeinschaft können Sachverhalte entstehen, die Schenkungssteuer auslösen.

Das ist der Fall, wenn durch Schenkungen innerhalb von 10 Jahren ein Betrag von 20.000 € überschritten wird.

Beispiele: Ein Partner schenkt dem anderen ein wertvolles Gemälde mit einem Wert von 30.000 €. Dann sind 10.000 € zu versteuern.

Häufig liegt die Zuwendung in der Überlassung eines Miteigentumsanteils ohne entsprechende Gegenleistung.

Beide Partner werden Miteigentümer der Immobilie zu je 50 %, aber ein Partner hat nichts oder weniger als 50 % zur Finanzierung des Grundstücks beigetragen.

Schenkungssteuerpflichtige Sachverhalte müssen dem Finanzamt angezeigt werden. Andernfalls droht ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung.

Das Steuerrisiko kann durch die Vereinbarung bestimmter Gegenleistungen im weiteren Sinn verringert werden.

Möglich sind beispielsweise Vereinbarungen, dass der Partner, der weniger zur Finanzierung des Hauses beigetragen hat, sich ausschließlich um die Kindererziehung oder den Haushalt kümmert.

Solche Vereinbarungen müssen ausdrücklich schriftlich getroffen und mit einem Rechtsanwalt bzw. Notar, der die Rechtslage genau kennt, abgestimmt werden.