Jeder Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie ist grunderwerbsteuerpflichtig. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Sie setzen die Steuersätze fest. Deswegen gibt es erhebliche Unterschiede. Der geringste Wert liegt gegenwärtig bei 3,5 % des notariellen Kaufpreises während einige Länder 6,5 % erheben.
Die Grunderwerbsteuer muss vom Erwerber beglichen werden, bevor er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
Als Nachweis für den Ausgleich der Steuerschuld gilt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Eigentumserwerb von Grundvermögen an. Auch der Erwerb von Erbbaurechten ist steuerpflichtig.
Um die Steuer zu berechnen, wird eine besondere Bemessungsgrundlage ermittelt.
Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht (Erbpacht)
Ausgangspunkt ist der vereinbarte jährliche Erbbauzins. Der so ermittelte Betrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, mit dem Zinseffekte berücksichtigt werden. Der Vervielfältiger richtet sich nach der Restlaufzeit des Erbbaurechts. Seine Höhe ist im Anhang 9a zum Bewertungsgesetz geregelt.
Beispiel: Der monatliche Erbbauzins beträgt 200 Euro. Die Erbpacht wird auf 60 Jahre vereinbart. Der nach dem Bewertungsgesetz festgelegte Vervielfältiger beträgt dann 17,930. Die Grunderwerbsteuer soll 5 % betragen.
200 Euro X 12 Monate = 2.400 Euro. Dieser Betrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert.
2.400 Euro X 17,930 = 43.032. Dies ist die Bemessungsgrundlage, auf die Steuer zu entrichten ist.
43.032 Euro X 5 % = 2.151,60 Euro. Dies ist die zu entrichtende Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuern in den Bundesländern
Die Grafik der Dr. Klein & Co. Aktiengesellschaft gibt Auskunft über die gegenwärtig gültigen Grunderwerbsteuersätze:
Hauskauf-Nebenkosten nach Ländern
Die finanziellen Belastungen durch die Steuer sind bereits bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro signifikant.
Bei 200.000 Euro und einem Grunderwerbsteuersatz von 5 % müssen Erwerber 10.000 Euro Steuern zahlen.
Kommen dann noch 6 % Maklerkosten hinzu (12.000 Euro), müssen 22.000 Euro auf den Tisch gelegt werden, ohne dass ein Pfennig in das Grundstück als Beleihungsgrundlage investiert wurde.
Das kleine Rechenbeispiel zeigt, wie wichtig es ist, alle Einsparmöglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer auszuschöpfen.
Die nachfolgenden Tipps geben einen Überblick über die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten, Grunderwerbsteuer zu reduzieren.
Sie stellen keine Rechtsberatung dar. Die Einholung fachlichen Rates im Rahmen von Grundstücksgeschäften ist immer empfehlenswert.
Trennung von Grundstücksgeschäft und Immobilienerrichtung
Wird ein bebautes Grundstück erworben, fällt Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an. Wird zunächst nur das Grundstück erworben, muss nur darauf Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
Die Erstellungskosten für ein später errichtetes Gebäude sind grunderwerbsteuerfrei. Auf der sicheren Seite ist der Erwerber, wenn er das Grundstück auf Vorrat erwirbt und nach zwei Jahren völlig unabhängig vom Grundstücksgeschäft mit dem Bau der Immobilie beginnt.
Sonst gibt es einen Fallstrick, der sich hinter dem Begriff „einheitliches Vertragswerk“ verbirgt. Der Falle kann aber ausgewichen werden:
Selbstverständlich ist, dass zwei getrennte Verträge abgeschlossen und zwei getrennte Rechnungen vorgelegt werden.
Voraussetzung ist eine zeitliche und inhaltliche Trennung beider Verträge voneinander. In der Praxis wird eine sogenannte „Schamfrist“ von einem halben Jahr empfohlen.
Bauunternehmer und Grundstücksmakler (Verkäufer) dürfen nicht geschäftlich in einer Unternehmensgruppe verbunden sein.
Kleine Hinweise im Vertrag genügen, um das Finanzamt von einem einheitlichen Vertrag ausgehen zu lassen. Beispiel: Im Vertrag wird der zu beauftragende Architekt vorgeschrieben.
Der Erwerber muss völlig frei sein, wie er das Grundstück und ob er das Grundstück bebaut. Grundstücksverkäufer und Planer dürfen wirtschaftlich nicht miteinander verbunden sein.
Ob eine steuerschädliche Verbindung zwischen Grundstücksverkäufer (Makler) und Baufirma gegeben ist, kann der Erwerber eines Grundstücks in der Regel nicht überblicken.
Steuerschädlich ist es bereits, wenn Verkäufer und Baufirma in der Vergangenheit häufig zusammengearbeitet haben, oder eine gesellschaftsrechtliche Verbindung besteht. Dabei reicht es, dass ein stiller Gesellschafter an beiden Unternehmen beteiligt ist.
Erwerber können sich gegen solche Risiken im Bauvertrag absichern. Erforderlich ist eine mit einer Schadenersatzpflicht ausgestattete Zusicherung, dass Bauunternehmen und Grundstücksverkäufer in keiner Weise miteinander verflochten sind.
Erwerb von Wohnungseigentum
Erwerber vorgenutzten Wohneigentums übernehmen in der Regel einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
Voraussetzung ist, dass der entsprechende Betrag im Kaufvertrag gesondert aufgeführt ist.
Bevor die Grunderwerbsteuerbefreiung geltend gemacht wird, muss sich der Erwerber aber über die Auswirkungen auf die Beleihungsgrenze im Klaren werden.
Die Finanzierungskosten können sich durch das Herausrechnen der Instandhaltungsrücklage erhöhen. Eine Rückfrage bei der Bank ist deshalb sinnvoll.
Mobilien herausrechnen
Grunderwerbsteuer fällt nur auf die mit dem Grundstück fest verbundenen Gegenstände an. Das ist bei einem Gebäude der Fall sowie bei Gegenständen, die untrennbar mit einem Gebäude verbunden sind.
Alle anderen, zusammen mit der Immobilie verkauften, (beweglichen) Sachen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.
Dazu zählen Sauna, mitverkaufte Einbauküche, Whirlpool, Carport, Gartenhaus, Markisen, Kamin und Schränke, sofern es sich nicht um einen fest eingebauten Wandschrank handelt.
Sind diese und ähnliche Gegenstände im Kaufvertrag gesondert aufgeführt, muss darauf keine Grunderwerbsteuer entrichtet werden.
Allerdings wird das Finanzamt Mobilien nicht in unbegrenztem Umfang akzeptieren. 15 % des gesamten Kaufpreises soll die Grenze sein. Wer mehr in Ansatz bringt, muss mit Belegen über den Wert der Gegenstände aufwarten können.
Auch in diesem Fall ist darauf zu achten, ob durch eine Veränderung der Beleihungsgrenze sich die Finanzierung verteuert.
In solchen Fällen können die zusätzlichen Finanzierungskosten die finanziellen Vorteile durch die Grunderwerbsteuerreduzierung aufwiegen.
Kleinbetragsregelung
Der Erwerb kleiner Grundstücke oder der Zukauf kleiner Grundstücksteile unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, wenn der Kaufpreis 2.500 Euro nicht überschreitet (Stand: Januar 2019).
Diese Regelung ist für alle wichtig, die ihr Grundstück etwas erweitern möchten.
Grunderwerbsteuer fällt aber an, wenn dieser Betrag auch nur um einen Pfennig überschritten wird.
Wer beispielsweise für einen Zukauf mit einem Preis von 2.510 Euro 5 % Grunderwerbsteuer zahlen muss, macht im Verhältnis zum Kaufpreis ein schlechtes Geschäft.
Neben den üblichen Kosten des Grundstücksgeschäfts kommen dann noch 125,50 Euro Grunderwerbsteuer hinzu.
Schenkung und Verkauf an Verwandte, Erbfall
Der Erwerb eines Grundstücks durch Schenkung oder durch einen Erbfall ist grunderwerbsteuerfrei.
Allerdings unterliegen diese Vorgänge der Erbschaftssteuer bzw. der Schenkungssteuer.
Ein Verkauf an nahe Verwandte löst ebenfalls keine Grunderwerbsteuer aus. Das gilt aber nur unter Verwandten 1. Grades. Befreit sind Grundstücksgeschäften zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie zwischen Eheleuten.
Grundstücksgeschäfte zwischen Geschwistern und anderen Verwandten unterliegen der vollen Steuerpflicht.
Unter Berücksichtigung der Steuerersparnis wird oft die Frage „verkaufen statt schenken“ diskutiert.
Beim Kauf ist Abschreibungsgrundlage der (angemessene) Kaufpreis. Dabei ist unerheblich, ob das verkaufte Grundvermögen bereits vollständig abgeschrieben war.
Liegt eine Schenkung vor, kann der Beschenkte die Abschreibungen nur auf der bisherigen Basis geltend machen.
Grunderwerbsteuer absetzen
Die steuerliche Geltendmachung der Grunderwerbsteuer ist nicht möglich, wenn das Grundvermögen ausschließlich eigengenutzt ist.
Wird das Grundstück gewerblich oder freiberuflich genutzt, kann die Steuer als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Wird die Immobilie vermietet, stellen Grunderwerbsteuern Werbungskosten dar.
Wird eine Immobilie teilweise eigengenutzt und teilweise vermietet oder gewerblich genutzt, kann die Grunderwerbsteuer anteilig geltend gemacht werden.
Grunderwerb vorziehen
Seit die Länder die Steuersätze eigenständig festsetzen können, entwickeln sie sich in den einzelnen Bundesländern sehr unterschiedlich.
Die Tabelle des Finanzdienstleisters Dr. Klein (siehe oben) zeigt, dass die Bandbreite gegenwärtig von 3,5 % bis zu 6,5 % reicht.
Selten wird eine freie Auswahl des Standortes für den Grundstückserwerb möglich sein. Aber wer die Unterschiede in den Steuersätzen kennt und eher an eine Kapitalanlage denkt, für den ist die Höhe der Grunderwerbsteuer vielleicht ein mitentscheidendes Standortargument.
In manchen Ländern ist die Höhe der Grunderwerbsteuer über lange Zeiträume konstant. Andere Länder tendieren dazu, diese Einnahmequelle regelmäßig zu verbessern.
Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer geht niemals ohne öffentliche Diskussion über die Bühne. Erwerber von Grundvermögen können sich deshalb darauf einrichten. Wer kann, sollte einen Grundstückserwerb gegebenenfalls vorziehen, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen.