Ein endfälliges Darlehen, auch Festdarlehen oder tilgungsfreies Darlehen genannt, ist ein Kredit, bei dem Tilgungsleistungen für einen gewissen Zeitraum ausgesetzt werden. In der Regel werden solche Kredite am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt.
Hin und wieder wird diese Form der Fremdfinanzierung auch im Rahmen vom Immobilienerwerb sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich angeboten.
Ein besonderer Fall ist die Verwendung endfälliger Kredite bei Bausparverträgen zur Überbrückung der Zeit bis zur Zuteilungsreife.
Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung
Jedenfalls bei der Finanzierung von privatem Wohnraum verlässt sich kein Kreditgeber darauf, dass Darlehensnehmer am Ende der Laufzeit ohne weiteres den gesamten Kreditbetrag zurückzahlen können.
Deshalb wird neben dem eigentlichen Kreditgeschäft noch der Abschluss eines weiteren Vertrages über ein bestimmtes Finanzprodukt gefordert.
Dieser zweite Vertrag wird parallel zum Darlehen so angespart, das idealerweise der Kredit am Ende der Laufzeit der Sparleistung vollständig getilgt werden kann.
Der Kreditgeber lässt sich den Finanzvertrag von vornherein abtreten. Da der Finanzvertrag als Tilgungssurrogat dient, spricht man häufig vom Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung.
Bei endfälligen Darlehen bedient der Kreditnehmer zwei Verträge: den Kredit mit Zinszahlungen während der Laufzeit und einer Tilgungsleistung am Laufzeitende sowie den Finanzvertrag mit Sparbeiträgen.
Als Tilgungssurrogat werden in der Regel akzeptiert: klassische Kapitallebensversicherungen, fondsgebundene Versicherungen, Rentenversicherungen, Fondssparpläne und last but not least Bausparverträge.
Regelmäßig erwarten die Kreditgeber, dass die von ihnen angebotenen Finanzverträge zur Tilgung abgeschlossen werden.
Manchmal ist es aber auch möglich, einen bereits bestehenden Vertrag zu verwenden oder das Finanzprodukt von Drittanbietern zu erwerben.
Die Vorteile endfällige Kredite
Abgesehen von der Verwendung im Rahmen noch nicht zuteilungsreifer Bausparverträge gibt es für private Personen eigentlich nur einen nennenswerten Vorteil.
Ein tilgungsfreies Darlehen ermöglicht den Erwerb einer Immobilie, der mit einem Annuitätendarlehen wegen zu hoher Raten für den Kreditnehmer wirtschaftlich nicht möglich wäre.
Denn obwohl sowohl Zinszahlungen als auch Sparbeiträge zu leisten sind, die monatliche Belastung ist geringer als bei herkömmlichen Finanzierungsformen.
Soll eine gewerbliche Immobilie finanziert werden, können darüber hinaus Steuervorteile entstehen, weil die Zinsen steuerlich abgesetzt und die Werbungskosten damit hochgehalten werden können.
Allerdings ist der steuerliche Vorteil endfälliger Darlehen stark eingeschränkt. Denn die steuerliche Bevorzugung der meisten akzeptierten Tilgungssurrogate ist seit 2005 stark eingeschränkt.
Ein Vorteil ist weiter möglich, sofern die Abschlusszahlung aus dem Sparprodukt unvorhergesehen höher ausfällt als der zur Tilgung erforderliche Betrag. Der Überschuss wird in solchen Fällen an den Kreditnehmer ausgezahlt.
Manche Autoren halten die Absicherung von Hinterbliebenen im Falle des Todes des Kreditnehmers für einen Vorteil. Derselbe Effekt lässt sich aber besser mit einer günstigen Risikolebensversicherung erzielen.
Schließlich gibt es noch einen weiteren Vorteil für spekulativ veranlagte Kreditnehmer, die als Tilgungssurrogat Fondssparpläne mit hohem Aktienanteil wählen.
Wirtschaftlich betrachtet kann sich ein so genanntes Zinsdifferenzgeschäft lohnen, wenn die Rendite aus dem Tilgungssurrogat die Höhe der Kreditzinsen übersteigt.
Sieht man einmal von Aktienfonds ab, ist die Zinsdifferenz für den Kreditnehmer aber tendenziell negativ, so dass sich damit kaum Geld verdienen lässt.
Die Nachteile von Festdarlehen
In fast allen Fällen überwiegen bei endfälligen Darlehen die Nachteile.
Mögen die monatlichen Belastungen auch gering erscheinen, insgesamt gesehen zahlt der Kreditnehmer deutlich mehr als bei herkömmlichen Annuitätendarlehen.
Denn die Zinszahlungen fallen während der gesamten Laufzeit auf den vollen Kreditbetrag an, während bei Annuitätendarlehen mit jeder Ratenzahlung anteilig getilgt wird.
Darüber hinaus handelt es sich bei den Tilgungssurrogat sehr häufig nicht gerade um die renditenstärksten Geldanlagen, vor allem wenn Lebensversicherungen oder Rentenverträge verwandt werden.
Deshalb sollten vor Abschluss eines endfälligen Darlehens nicht ausschließlich die Kreditkonditionen, sondern auch die Bedingungen für das Finanzprodukt verglichen werden.
Häufig findet man bei Drittanbietern bessere Konditionen für das Tilgungssurrogat.
Bisweilen werden Vertragskonstruktionen angeboten, bei denen zunächst das Tilgungssurrogat, beispielsweise ein Fondssparplan, abgeschlossen wird.
Erst später, nachdem ein Teil der Kreditsumme angespart wurde, wird der Kreditvertrag wirksam.
Diese Variante hat den Nachteil, dass sehr oft Kapital in Verträgen mit unterdurchschnittlicher Rendite gebunden wird.
Soll Eigenkapital angespart werden, geschieht das besser mit Sparprodukten, die unabhängig vom Kreditgeber ausgesucht wurden.
Ein großes Risiko liegt in der Wertentwicklung des Tilgungssurrogats. Welchen Kurswert Fonds am Ende der Kreditlaufzeit haben, kann keiner voraussagen.
Selbst bei klassischen Lebensversicherungen sind nur die Garantiezinsen sicher. Reicht das angesparte Geld am Ende nicht zur Tilgung aus, muss der Kreditnehmer nachschießen.
Ein Problem kann schließlich beim Verkauf der mit einem endfälligen Darlehen finanzierten Immobilie entstehen.
Soll oder muss das Tilgungssurrogat, Lebensversicherung oder Rentenversicherung, vorzeitig gekündigt werden, wird lediglich der Rückkaufswert erstattet. Wirtschaftliche Einbußen sind die Folge.
Sonderfall endfälliges Darlehen bei Bausparverträgen
Ein endfälliger Kredit zur Zwischenfinanzierung solange der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, kann hingegen Sinn machen.
Eine solche Konstruktion kommt in Betracht, wenn der Immobilienerwerb oder die Umsetzung des Bauvorhabens erfolgen soll, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.
Das Festdarlehen wird mit Abschluss des Bausparvertrages vereinbart. Die Zeit der Tilgungsaussetzung korrespondiert mit der Ansparphase.
Wird der Bausparvertrag zuteilungsreif, dient die Bausparsumme (Sparguthaben und Bauspardarlehen) der vollständigen Tilgung des endfälligen Darlehens.
Gleichzeitig beginnt die Rückzahlung des Bauspardarlehens zu den bei Abschluss des Bausparvertrages vereinbarten Konditionen.
Solange der Festkredit läuft, sind Zinsen darauf und die Ansparleistungen auf den Bausparvertrag zu erbringen.
Zwar ist die Zinsbelastung in der Regel auch hier höher als bei Annuitätendarlehen. Aber gegenüber Festdarlehen mit anderen Tilgungssurrogaten bestehen einige Vorteile:
Die Bausparsumme steht von vornherein fest. Es besteht insoweit kein Risiko. Die gar nicht so geringen Guthabenzinsen des Sparkontos verringern die Zinsbelastung.
Und die Zinsen für das Bauspardarlehen selbst sind verhältnismäßig gering.
Wenn schon endfälliges Darlehen, dann bestenfalls zusammen mit einem Bausparvertrag.