Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?

Mit dieser Frage werden Kreditkunden sehr schnell konfrontiert, wenn sie bei einer Bank oder einer Versicherung um einen Hauskredit nachsuchen.

Banken in Deutschland erwarten in der Regel einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 %.

Zwar sind auch 100 % oder sogar 120 % Finanzierungen theoretisch möglich, aber immer noch lassen sich nur wenige Kreditinstitute auf Vollfinanzierungen ein.

Kommt eine Vollfinanzierung für solvente Kunden ausnahmsweise zustande, verlangen die Banken in der Regel Zinsaufschläge in Höhe von 0,5 bis 1 Prozent.

Manchmal können schon wenige tausend € Eigenkapital mehr die Gesamtbelastung für die Baufinanzierung spürbar senken.

Bevor Bauherren oder Immobilienerwerber einen Kreditsachbearbeiter aufsuchen, empfiehlt sich die Klärung zweier Fragen.

Wie viel Vermögen steht mir überhaupt zur Verfügung, und welche Vermögenswerte kommen zur Verwendung als Eigenmittel oder zur späteren Reduzierung der Schuldenlast infrage.

Eigenkapital: Definition

Eigenkapital zur Baufinanzierung wird in der Regel als rechnerische Größe dargestellt. Man bezeichnet damit die Summe aus allen vorhandenen Vermögenswerten abzüglich eventueller Verbindlichkeiten.

Das zur Baufinanzierung eingesetzte Eigenkapital hat Auswirkungen auf die Höhe des Darlehenszinses, die Höhe der vereinbarten Tilgungsleistungen, die Dauer des Tilgungszeitraums sowie über Tilgungssicherheiten.

Je höher das Eigenkapital, desto geringer das benötigte Fremdkapital, desto geringer sind die Zinsen, desto mehr Mittel können für die laufende Tilgung aufgewendet werden und desto schneller wird die Schuldenlast abgetragen.

Was gehört zum Eigenkapital dazu?

Zur Feststellung der potenziellen verfügbaren Eigenmittel ist ein umfassender Kassensturz erforderlich.

  • Ein unbelastetes vorhandenes Grundstück, welches bebaut werden soll.
  • Anderer unbelasteter Grundbesitz, der verkauft werden kann.
  • Alle Barmittel zuzüglich Guthaben auf Spar- und Girokonten.
  • Wertpapiere aller Art, Aktien, Investmentfonds, Sparbriefe, Rentenpapiere.
  • Rückkaufswerte bestehender Lebensversicherungen oder Bausparverträge.
  • Ablaufleistungen von Lebensversicherungen kurz vor Laufzeitende.
  • Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen.
  • Fällige, realisierbare Forderungen gegen Dritte.
  • Schenkungen oder Vorauserbschaft.
  • Darlehen von Verwandten oder Arbeitgeberdarlehen.
  • Eventuell: Zuschüsse und Darlehen aus öffentlicher Förderung (KfW, Landesförderung).
  • Eventuell: Eigenleistungen, Muskelhypothek.

Welche Vermögenswerte letztendlich als Eigenmittel dienen sollen, ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten im Einzelfall zu entscheiden.

Grundsätzlich gilt, bringt eine Entlastung bei den Kreditzinsen mehr als die Rendite der entsprechenden Kapitalanlage selbst, ist die Verwendung als Eigenkapital sinnvoll.

Empfehlenswert ist, nicht das gesamte Vermögen als Eigenmittel zur Hausfinanzierung einzusetzen, sondern für unvorhergesehene Kosten oder für später anfallende Reparaturen eine angemessene Reserve einzubehalten.

Möglich ist schließlich, einige lukrative Vermögenswerte zunächst nicht anzutasten, obwohl sie verwertbar sind, um diese Eigenmittel später für Sondertilgungen zu verwenden.

Sonderfall Eigenleistungen

Bis zu den neunziger Jahren des letzten Jahrhunderts waren Eigenleistungen, die sogenannten Muskelhypotheken, ein ernst zu nehmendes Thema. Das hat sich jetzt geändert.

Banken sind gegenwärtig offenbar sehr zurückhaltend, was den Einsatz von Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz angeht.

Auch Bauherren sollten bei der Bezifferung von Eigenleistungen aus Vorsichtsgründen eher zurückhaltend sein.

Eigenleistungen sind ersparte Lohnkosten für Arbeiten die entweder selbst oder im Rahmen der Nachbarschaftshilfe von Freunden bzw. von Verwandten ausgeführt werden.

Wer nicht selber Handwerker mit den erforderlichen Kenntnissen ist, wird in manchen Fällen Probleme mit der fachgerechten Ausführung haben. Möglicherweise muss dann teuer nachgebessert werden.

Außerdem entstehen Kosten für die erforderlichen Versicherungen, vor allem wenn dritte Personen auf dem Bau aushelfen.

Dann stellt sich außerdem noch das Rechtsproblem der Schwarzarbeit. Schließlich sind Regressansprüche bei mangelhafter Ausführung der Arbeiten im Rahmen der Nachbarschaftshilfe kaum durchzusetzen.

Am einfachsten lassen sich Aushilfsarbeiten oder einfache handwerkliche Leistungen wie tapezieren oder Teppichboden verlegen als Eigenleistungsersatz angeben.

Manche Banken akzeptieren Eigenleistungen bis zu 5 % der Bausumme. Ist der Bauherr selbst Handwerker, etwa Maurer oder Zimmermann, mag ein höherer Prozentsatz möglich sein.

Viele Banken berücksichtigen die Eigenleistungen zwar im Finanzierungsplan, sagen eine Hausfinanzierung aber nur dann verbindlich zu, wenn sie auch ohne die Eigenleistung darstellbar wäre.

Der Wert der Eigenleistungen ist in der Regel sachverständig glaubhaft zu machen, etwa durch die Prüfung eines Architekten.

Eigenkapitalnachweis

Banken erkennen Eigenkapital nur an, wenn darüber entsprechende Nachweise vorgelegt werden.

Ein Eigenkapitalnachweis kann mit aktuellen Kontoauszügen oder Depotauszügen erbracht werden.

Das Prüfverfahren wird aber deutlich vereinfacht, wenn das als Eigenkapital vorgesehene Vermögen vorher flüssig gemacht und auf einem Konto zusammengefasst wird.

Am besten eignet sich hierzu ein Tagesgeldkonto, durch das in der Regel größere Inflationsverluste vermieden werden können.

Zukünftige Eigenmittel

Neben dem bei Baubeginn oder beim Hauskauf tatsächlich zur Verfügung stehenden Kapital, sollten Bauherren sich außerdem einen Überblick über die Vermögenswerte verschaffen, die erst später frei werden.

Dazu können gehören: später zuteilungsreif werdende Bausparverträge, zukünftig fällig werdende Kapitallebensversicherungen, Festgeldanlagen, Sparbriefe und ähnliche Geldanlagen.

Beträge aus diesen Sparprodukten können für zukünftige Sondertilgungen eingesetzt werden.

Sie sind also für die langfristige Tilgungsplanung von Bedeutung. Sind Sondertilgungen des Kreditnehmers theoretisch möglich, sollte im Darlehensvertrag eine entsprechende Regelung dafür vorgesehen sein.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Viele Banken verlangen als absolutes Minimum, alle Nebenkosten, wie Maklergebühren, Steuern, Notar- und Gerichtskosten, mit Eigenkapital abzudecken.

Die Nebenkosten betragen zwischen 8 % und 15 % der Bausumme bzw. des Kaufpreises.

Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist ein hoher Eigenkapitalanteil in der Regel sinnvoll.

Je höher das Eigenkapital, desto geringer der Finanzierungsbedarf und desto niedriger kann die monatliche Belastung sein.

Bei Vermietung kann es hingegen im Einzelfall sinnvoll sein, eher wenig Eigenkapital zu verwenden.

Die Gründe dafür liegen in der steuerlichen Behandlung der Zinsen, die als Werbungskosten in Ansatz gebracht werden können.