Ob eine Immobilienfinanzierung günstiger oder zu teuer ist, dafür ist die Höhe der Baukreditzinsen der entscheidende Faktor. Baukredite sind in der Regel Darlehen mit langen Laufzeiten über hohe Beträge. Schon 1/10 % weniger Zinsbelastung können bei den üblichen Kreditsummen zwischen 150.000 € und 250.000 € je nach Laufzeit einen Unterschied von 6.000 € und mehr machen.

Für Kreditnehmer ist es also gut zu wissen, welche Faktoren für die Bauzinsen ausschlaggebend sind.

Zwar können Kreditnehmer das allgemeine Zinsniveau der Marktzinsen nicht beeinflussen. Aber innerhalb der Bandbreite des Marktzinses bestimmen die Umstände des Einzelfalls den konkreten Bauzinssatz.

Einige dieser Faktoren sind praktisch gottgegeben. Kein Bauherr oder Hauskäufer wird den Standort für sein Einfamilienhaus danach auswählen, in welcher Region die Zinsen für Hauskredite am günstigsten sind.

Er wird dort bauen oder ein Eigenheim erwerben wollen, wo er gerne leben möchte und wo er berufliche Perspektiven findet.

Andere, für Hauskreditzinsen wesentliche, Bedingungen wie anfängliche Tilgungsraten, Laufzeiten oder die Verwendung von Eigenkapital hingegen können beeinflusst werden.

Tipps: Wie ergatterte ich den günstigsten Bauzinssatz?

  1. Vergleichen Sie die effektiven Zinssätze anhand von Musterrechnungen und konkreten Angeboten. Bei langen Laufzeiten und bei höheren Kreditsummen machen selbst kleinste Abweichungen einen Unterschied.
  2. Holen Sie Angebote über Online-Hypothekenmakler ein. Trotz Vermittlungsgebühren sind Finanzdienstleister, die Angebote von Dritten vermitteln, oft günstiger. Das gilt sogar für Banken, die nicht nur ihre eigenen Baufinanzierungen anbieten, sondern auch Hauskredite anderer Finanzinstitute.
  3. Wählen Sie einen angemessenen Tilgungssatz. Je schneller das Darlehen getilgt wird, desto günstiger sind die Bauzinsen und die Gesamtkosten.
  4. Jüngere Kreditnehmer sollten wenigstens 2 % Anfangstilgung vereinbaren, 40-Jährige beispielsweise zwischen 3 % und 4 %. Ziel sollte sein, mit dem Eintritt des geplanten Rentenalters möglichst keine Schulden mehr aus Hauskrediten zu haben.
  5. Endfällige Darlehen erscheinen zunächst sehr günstig, weil die Raten grundsätzlich niedriger sind als bei Annuitätendarlehen. Die gesamte Zinsbelastung ist jedoch höher.
  6. Verzichten Sie nicht auf günstige Förderdarlehen der KfW Bank. Erkundigen Sie sich darüber hinaus nach regionalen oder kommunalen Fördermöglichkeiten, durch die die Zinsbelastung gesenkt werden kann.
  7. Kalkulieren Sie Ihren Eigenkapitalanteil. Grundsätzlich wirkt sich ein hoher Eigenkapitalanteil positiv auf den Bauzinssatz aus. In Grenzfällen können durch einige 1.000 € zusätzliches Eigenkapital die Zinssätze spürbar gesenkt werden.
  8. Wählen Sie eine kluge Zinsbindungsfrist. Kurze Zinsbindungsfristen oder variable Zinsen bedeuten niedrige Zinssätze, eine längere Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren hat höhere Zinssätze zur Folge. Als Faustregel gilt: je niedriger das gegenwärtige Marktzinsniveau ist, desto länger sollte die Zinsbindung sein und umgekehrt.
  9. Nutzen Sie die von Kreditbrokern angebotenen kostenlosen Tools zur Abschätzung der Marktlage und der finanziellen Machbarkeit einer Hausfinanzierung.

Mit den Tools ist außerdem ein Überblick über die zu erwartende Zinsbelastung möglich. Solche Werkzeuge werden von jedem Hypothekenbroker online angeboten, zum Beispiel von Baufi24.de.

Definition

Mit dem Begriff Bauzins wird die Gegenleistung beschrieben, die der Darlehensnehmer für die zeitweise Überlassung eines bestimmten Kreditbetrages zur Hausfinanzierung aufbringen muss.

Im engeren Sinn ist der Sollzins die Gegenleistung. Der Darlehensnehmer erhält 100.000 € zur Baufinanzierung, die zum Beispiel einen Sollzins in Höhe von 3 % „kosten“.

Der Effektivzins beinhaltet neben der eigentlichen Gegenleistung für die Überlassung eines bestimmten Betrages darüber hinaus Kosten, die mit der Kreditgewährung in unmittelbarem Zusammenhang stehen:

Abschlusskosten und Vermittlungsgebühren beispielsweise. Der effektive Jahreszinssatz ist immer höher als der Sollzinssatz.

Der Begriff „Zinssatz“ definiert die jeweilige Höhe der Zinsen. Für einen Vergleich verschiedener Kreditangebote eignet sich ausschließlich der effektive Zinssatz.

Bauzinssatz: vorgegebene Einflussgrößen

Einige Faktoren, die die Höhe des Baukreditzinses beeinflussen, lassen sich von Kreditnehmern im konkreten Einzelfall überhaupt nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand beeinflussen.

Marktzins

Das allgemeine Zinsniveau für Immobilienkredite hängt von der durchschnittlichen Rendite 10-jähriger Pfandbriefe ab, die von der Deutschen Girozentrale Frankfurt ermittelt wird.

Der konkret angebotene Baukreditzins ist höher, weil die Banken eine eigene Marge aufschlagen. Deren Höhe ist bei den Banken unterschiedlich. Im Durchschnitt werden 0,5 Prozentpunkte aufgeschlagen.

Hingegen haben geldpolitische Maßnahmen der Notenbanken (Leitzinserhöhung oder Leitzinssenkung) nur mittelbaren Einfluss auf die Bauzinsen.

Zwar hat die Senkung der Leitzinsen, gegebenenfalls zeitversetzt, meistens auch eine Verringerung von Pfandbriefrenditen zur Folge. Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen zwingenden Mechanismus.

Wohnort

Der Standort der zu finanzierenden Bauprojekte spielt für den Zinssatz offenbar eine Rolle.

Hausfinanzierungen werden nicht nur von überregionalen Geldinstituten, sondern auch von örtlichen Banken angeboten, die Immobilien nur in bestimmten Regionen finanzieren.

Die Konkurrenzsituation unter den Immobilienfinanzierern kann deshalb von Region zu Region unterschiedlich sein.

Zudem spielt der regionale Marktwert als Ausgangspunkt für den Beleihungswert eine Rolle.

Eine Immobilie kann in Frankfurt einen Marktwert von beispielsweise 300.000 € haben, während der Marktwert bei gleicher Ausstattung in Brandenburg nur 250.000 € beträgt.

Beruf

Der ausgeübte Beruf beeinflusst den Bauzinssatz. Die günstigsten Baukredite werden an Beamte und gut situierte Angestellte in gesicherter Stellung vergeben.

Bei Selbstständigen und bei Rentnern gibt es regelmäßig so genannte Risikoaufschläge. Zudem sind die Anbieter von Baudarlehen für diese Berufsgruppe relativ dünn gesät.

Besonders schwer haben es augenscheinlich Gewerbetreibende.

Baukreditzinssatz: beeinflussbaren Faktoren

Neben weitgehend vorgegebenen Einflussgrößen für den Bauzinssatz gibt es solche, die durch Kreditnehmer in größerem Umfang mitbestimmt werden können.

Bonität

Das Kriterium Bonität könnte streng genommen auch unter der Rubrik „kaum beeinflussbar“ eingestuft werden.

Kreditnehmer können dafür sorgen, dass die Daten bekannter Auskunfteien wie SCHUFA, Creditreform oder Infoscore keine negativen Eintragungen aufweisen.

Positiv ist, wenn alle Geldgeschäfte ordnungsgemäß abgewickelt werden und die Dateieinträge auf eine gewisse Erfahrung in Geldgeschäften hindeuten.

Anders ausgedrückt:

Wer kein Girokonto führt und bei dem auch sonst keine Eintragungen über Darlehen, Handyverträge und anderes vorhanden sind, der wird eher mit Misstrauen betrachtet.

Eintragungen über ordnungsgemäß abgewickelte Geschäfte hingegen scheinen den Kreditscore positiv zu beeinflussen.

Ansonsten sind die Einflussmöglichkeiten auf die Bonität gering, zumal die Kriterien für das Kreditscoring bei den Banken unterschiedlich sind.

Ganz abgesehen davon, dass die Ermittlung von Scorewerten durch Auskunfteien nach undurchsichtigen statistischen Berechnungsmethoden erfolgt.

Für die Kreditwürdigkeitsprüfung der Banken spielt sicherlich die Anzahl der Kreditnehmer, deren Alter und Beruf sowie deren Einkünfte und Vermögen eine Rolle. Auch der Wohnort scheint die Kreditwürdigkeit zu beeinflussen.

Vereinbarungen im Darlehensvertrag

Die konkrete Ausgestaltung der Darlehensverträge hat Auswirkungen auf den Bauzinssatz:

Kredithöhe: Bisweilen gibt es für „viel Darlehen“ bessere Zinssätze. Manche Banken erheben Zinsaufschläge oder Zinsabschläge, wenn Mindestbeträge unterschritten oder Höchstbeträge überschritten werden.

Zinsbindung: Mit der Dauer der Zinsbindung steigt der Baukreditzinssatz. Der Unterschied zwischen 5-Jähriger und 20-jähriger Zinsbindung kann durchaus einen Prozentpunkt ausmachen.

Tilgung: Eine höhere Anfangstilgung wirkt sich positiv auf den Zinssatz aus. Je schneller getilgt wird, desto geringer ist zudem die Gesamtbelastung bei Annuitätendarlehen.

Nebenvereinbarungen

Die Möglichkeit von Sondertilgungen und Tilgungsaussetzungen sowie Änderungen des Tilgungssatzes sollte eigentlich kostenlos eingeräumt werden.

Leider ist das nicht immer der Fall. Einige Banken erheben Aufschläge auf die Zinssätze, wenn solche Nebenabreden vereinbart werden.

Insbesondere: Eigenkapitalanteil

Besonders entscheidend ist, wie viel Eigenkapital zur Hausfinanzierung aufgebracht werden kann.

Die Eigenkapitalquote wird ausschließlich aus dem reinen Anschaffungspreis der Immobilie errechnet.

Nebenkosten wie Gerichtskosten, Notarkosten oder Maklergebühren müssen gesondert durch Eigenmittel abgedeckt werden.

Der höchste Zins wird natürlich bei sogenannten Vollfinanzierungen fällig, vor allem wenn damit auch noch die Nebenkosten abgedeckt werden müssen.

In solchen Fällen wird oft von 120 % oder 130 % Finanzierungen gesprochen. Oft wird einer Eigenkapitalquote von 20 % für angemessen gehalten. Eine solche Quote erscheint „üblich“.

Eine Eigenkapitalquote von 20 % bedeutet eine Fremdkapitalquote in Höhe von 80 % bezogen auf den sogenannten Beleihungswert.

Der Beleihungswert entspricht in etwa dem Kaufpreis, sofern sich dieser an den Marktpreisen orientiert.

Für Immobilienfinanzierungen gibt Paragraf 16 Abs. 2 PfandBG einen Anhaltspunkt.

Danach darf „der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzung ergibt.“

Mit dem hier genutzten Tool von Baufi24.de kann beispielhaft aufgezeigt werden, wie die Eigenkapitalquote sich auf den Bauzinssatz auswirkt.

Die besten Zinssätze gibt es bei einer 50-prozentigen Beleihung. Danach steigt der Bauzinssatz Stufe für Stufe an.

Berechnet wird aber immer nur, wie sich der Bauzins für den gesamten Betrag entwickelt, wenn weniger Eigenkapital eingesetzt wird.

In Wahrheit handelt es sich aber um einen Durchschnittszins, der aus einem geringeren Zinssatz für Beträge die unter einer bestimmten Beleihungsstufe bleiben und einem höheren Zinssatz für Beträge darüber gebildet werden.

Aufschlussreich ist ein Beispiel der Stiftung Warentest.

Das Beispiel geht bei einem Kaufpreis von 200.000 € von einem Darlehen über 160.000 € aus. Das entspricht einer Beleihung in Höhe von 80 %.

Der Zinssatz dafür beträgt nach dem Beispiel effektiv 3,3 %. Werden 165.000 € (82,5 % der Beleihung) aufgenommen, müssen 3,51 % gezahlt werden.

Das bedeutet, für 5.000 € werden rechnerisch 10,64 % Zinsen fällig. Über 15 Jahre sind das knapp 6.000 €.