Baufinanzierungen sind langfristige Verbindlichkeiten über hohe Beträge. Manchmal sind sie einfach zu durchschauen. Die Fremdfinanzierung des Eigenheims wird durch ein einziges Annuitätendarlehen sichergestellt, für das eine erstrangige Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird.

Dieser Idealfall setzt ausreichendes Eigenkapital und gute Einkommensverhältnisse voraus. Er ist nicht unbedingt die Regel.

Häufig wird ein Finanzierungspaket geschnürt, um den Wunsch nach einem Eigenheim zeitnah verwirklichen zu können.

Je komplizierter ein solches Finanzierungspaket ist, desto mehr Fallstricke lauern. Fallen gibt es aber ebenso bei Baufinanzierungen, die auf den ersten Blick recht einfach aussehen.

Die Grundregel ist: Finanzierungen, die Kreditnehmer nicht durchschauen und deren finanzielle Auswirkungen nicht abschätzbar sind, sollten nicht abgeschlossen werden. Die einfachsten Finanzierungsmodelle sind die besten.

Werden mehrere Finanzierungsinstrumente kombiniert, muss das keine Überverteilung des Kreditnehmers darstellen.

Allerdings lohnt sich in solchen Fällen die Beratung durch einen unabhängigen Experten.

Berater können am ehesten beurteilen, ob die ins Auge gefasste Eigenheimfinanzierung unter Berücksichtigung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers eine günstige Lösung darstellt.

Ohne Beratung hingegen besteht die Gefahr, dass der Kreditnehmer die Risiken aber auch Vorteile eines komplizierten Finanzierungspakets nicht richtig einschätzt.

Vor allem bei hohen Finanzierungsvolumen sollte das Geld für einen unabhängigen Berater ausgegeben werden.

Kreditsachbearbeiter von Banken verkaufen ihre Produkte, sie beraten nicht unabhängig.

Manchmal schlagen sie ihren Kunden abenteuerliche Finanzierungspakete vor, bestehend aus einer Vielzahl von Komponenten, nur um das Geschäft abschließen zu können.

Solche Finanzierungen sind eventuell im Interesse der Bank und des Sachbearbeiters, die Interessen des Kunden bleiben hingegen häufig unberücksichtigt.

Hier ein paar Tipps, wie man Fallstricken bei der Baufinanzierung aus dem Weg geht und die passende Eigenheimfinanzierung findet.

Angebote einholen und vergleichen

Warum soll man mehrere Angebote einholen?

Natürlich um den Baukredit mit den besten Zinsen und Zusatzkonditionen wie Sondertilgungsmöglichkeiten zu finden.

Wer mehrere Angebote zur Hand hat, verbessert zusätzlich seine Verhandlungsposition gegenüber der von ihm favorisierten Bank.

Daneben kann es sinnvoll sein, mehrere Angebote zu verschiedenen Finanzierungsmodellen einzuholen, um die passende Fremdfinanzierung zu finden.

Beispielsweise kann man sich einige Angebote über Annuitätendarlehen und einige Angebote zu Kombifinanzierungen aus Darlehen und Bausparverträgen unterbreiten lassen.

Werden mehrere Anfragen gestellt, ist die Deklarierung als Konditionenanfragen und nicht als Kreditanträge unabdingbar.

Andernfalls kann die erste Anfrage zu einer Verschlechterung der Bonität für die weiteren Anfragen führen.

Vergleichen kann man nur Kreditangebote, deren einzelne Komponenten vollständig übereinstimmen.

Bei Annuitätendarlehen beispielsweise müssen die Beträge, Zinsbindungsfristen, effektive Zinssätze, Tilgungsraten und gegebenenfalls Nebenbedingungen wie Sondertilgungen gleich sein.

Besteht die Gesamtfinanzierung aus einer Paketlösung unterschiedlicher Finanzierungsformen, müssen alle Komponenten einer jeden Finanzierungsform völlig übereinstimmen.

Über den Daumen kann man Eigenheimfinanzierungen, vor allem Baufinanzierungen nur mit Annuitätendarlehen, gut vergleichen, indem man die Restschulden nach dem jeweiligen Ablauf gleichlanger Zinsbindungsfristen gegenüberstellt.

Überhaupt ist es sinnvoll, sich von der Bank für jedes Finanzierungsmodell einen genauen Finanzierungsplan aushändigen zu lassen.

Welches Finanzierungsmodell ermöglicht den Eigenheimerwerb zu den günstigsten Konditionen – unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers?

Ist ein Annuitätendarlehen die beste Lösung oder ermöglicht ein mit einer Lebensversicherung unterlegtes endfälliges Darlehen erträglichere Ratenzahlungen (diese Lösung besser vermeiden)?

Können Bausparpläne einbezogen werden oder staatliche Förderungen wie KfW Darlehen?

Sonderfall endfälliges Darlehen

Endfällige Kredite werden während der Laufzeit nicht getilgt. Die vollständige Tilgung erfolgt erst zum Laufzeitende mithilfe eines gleichzeitig angesparten Surrogats.

Häufige Surrogate sind Lebensversicherungen und Rentenverträge, aber auch Wertpapiersparpläne und anderes. Sie werden an die Laufzeit und an die zu tilgende Kreditsumme angepasst.

Der Darlehensnehmer gerät in eine Falle, wenn mit dem Surrogat nicht die zur Tilgung notwendigen Mittel angespart werden konnten.

Beispiel: die Ablaufleistung einer Lebensversicherung ist geringer als angenommen, weil die ursprünglichen Renditeschätzungen sich nicht verwirklicht haben.

Steht weniger Kapital zur Verfügung als angenommen, muss der Kreditnehmer Teile des Darlehens mit Eigenmitteln tilgen, was ihn häufig überfordert.

Kalkuliert werden kann deshalb eigentlich nur mit den garantierten Leistungen aus dem Surrogat.

Bei Lebensversicherungen beispielsweise ist dies ausschließlich die Garantieverzinsung. Gegenwärtig liegt die Garantieverzinsung nur bei 1,25 % – eine sehr minimale Rendite. Moderne Kapitallebensversicherungen sehen häufig überhaupt keine Garantieleistungen mehr vor.

Der Kreditnehmer muss also eine sehr hohe Kapitallebensversicherung ansparen, damit die Tilgung der Kreditschuld mit der Ablaufleistung tatsächlich garantiert ist.

Dies gilt selbst dann, wenn bei der Garantieverzinsung wieder, wie früher, normale Zeiten eintreten.

Denn immer sind Garantieleistungen bei einer Kapitallebensversicherung nur ein mehr oder weniger großer Teil der gesamten Ablaufleistung.

Endfällige Darlehen, die mithilfe von gleichzeitig angesparten Surrogaten getilgt werden, sind im Endeffekt immer teurer als Annuitätenkredite. Sie sollten deshalb gemieden werden, sofern dies irgendwie möglich ist.

Hinzu kommen Probleme beim vorzeitigen Verkauf der Immobilie. Was passiert dann mit der Lebensversicherung?

Fortführen, kündigen, verkaufen oder beitragsfrei stellen? In allen Fällen entstehen durch die vorzeitige Auflösung der Lebensversicherung wirtschaftliche Nachteile.

Restschuldversicherungen

Restschuldversicherungen sind Risikoversicherungen gegen Tod, Krankheit, Arbeitslosigkeit und anderes, die vom Kreditgeber als freiwillige Absicherung angeboten werden.

Wird der Abschluss zur Bedingung gemacht, ist das kein gutes Zeichen für die Bonitätseinschätzung des Kunden durch die Bank.

Bei Eintritt des versicherten Risikos soll durch die Restschuldversicherung die Bedienung des Kredits sichergestellt werden.

Nach unserer Auffassung sollten Kreditnehmer grundsätzlich die Finger von solchen Zusatzversicherungen lassen. Oft sind sie überteuert oder ihr Risikoschutz ist unvollkommen. Probleme entstehen zusätzlich bei einem vorzeitigen Verkauf des Eigenheims.

Möchte beispielsweise ein junger, allein verdienender Ehepartner seine Familie gegen Kreditausfallrisiken absichern, kann dies besser mit einem gesonderten Risikovertrag von Drittanbietern geschehen.

Mehrere Grundschulddarlehen

Banken versuchen bisweilen Finanzierungen aus zwei Grundschulddarlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen an den Mann zu bringen:

Ein erstbesichertes Darlehen mit langer Zinsbindungsfrist und etwas höheren Zinssätzen, welches den hauptsächlichen Finanzierungsbedarf darstellt, sowie

ein kleineres Darlehen, für das eine zweitrangige Grundschuld bestellt wird, mit variablen Zinssätzen oder geringeren festen Zinssätzen, welches eine Laufzeit bis zu fünf Jahren aufweist.

Die Falle: Kein Drittanbieter wird für ein Darlehen, welches mit einer zweitrangigen Grundschuld besichert ist, ein wirklich günstiges Angebot für die Anschlussfinanzierung unterbreiten.

Die Erstbank kann die Konditionen für die Anschlussfinanzierung deshalb praktisch diktieren.

Theoretisch ist es natürlich möglich, die Gesamtfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist des zweiten Darlehens mit einer Drittbank auf neue Füße zu stellen.

Dazu ist allerdings die vorzeitige Umfinanzierung des erstrangigen Darlehens erforderlich.

Ohne Zustimmung des Kreditgebers und/oder ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist das vor Ablauf von zehn Jahren aber nicht machbar.

Niedrige Zinsen: Vorsicht Falle?

Niedrige Zinsen können die Fremdfinanzierung der eigenen vier Wände erleichtern, bergen aber gleichzeitig Gefahren.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann das Zinsumfeld völlig anders aussehen. Die Zinsen können zu diesem Zeitpunkt ein Vielfaches des ursprünglichen Niveaus betragen.

Was auf den ersten Blick absurd klingt, aber auf die Natur des Annuitätendarlehens zurückzuführen ist:

Niedrige Zinsen führen dazu, dass die Rückzahlung von Krediten länger dauert mit negativen Auswirkungen auf die Gesamtkosten.

Bei Annuitätendarlehen werden während der gesamten Laufzeit dieselben Raten gezahlt. Sie setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen.

Jede Rate verringert die Restschuld und mit ihr den Zinsanteil in der gleich bleibenden Raten. Deswegen ist die Ersparnis an Kreditkosten umso höher, je höher die Zinsen sind.

Zwei Rezepte helfen beim Gegensteuern. Sind die Zinsen niedrig, sollten lange Zinsbindungsfristen vereinbart werden und umgekehrt.

Niedrige Zinsen sollten nicht dazu verleiten, die Raten so gering wie möglich anzusetzen. Vielmehr bieten sie Anlass, eine möglichst hohe Tilgungsrate zu vereinbaren.

Verwirrende Angebote

Je höher die Anzahl der Einzelkomponenten, aus denen sich die Finanzierung zusammensetzt, desto unübersichtlicher ist das gesamte Kreditangebot.

Mit einigen Tricks kann die Bank Kreditnehmern vorgaukeln, die Gesamtfinanzierung sei besonders vorteilhaft:

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird für die Anschlussfinanzierung einfach mit dem zurzeit historisch niedrigen Zinssatz weiter gerechnet.

Gleiches gilt bei Ablauf staatlicher Fördermaßnahmen zum Beispiel beim Ablauf von KfW Krediten. Ohne die ausgelaufene Förderung sind aber alle Kredite immer teurer.

Der Berater vergisst einfach den Hinweis, dass Wohnriester später versteuert werden muss.

Vorabdarlehen im Zusammenhang mit Bausparverträgen werde nicht bis zur tatsächlichen Zuteilung festgeschrieben, sondern nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt, zu dem die Zuteilung prognostiziert wird.

Verzögert sich wie so oft die Zuteilung, muss teuer zwischenfinanziert werden.

Berater schlagen vor, Bausparverträge durch Vorfinanzierung über Bankdarlehen sofort zuteilungsreif zu machen. Diese Lösung ist kostenintensiv und teuer.

Berater schlagen Bausparverträge über sehr hohe Summen vor.

Oft verzögert sich das Ansparen, weil nicht genügend Geldmittel für die Sparraten zur Verfügung stehen, sodass der Bausparvertrag erst nach vielen Jahren zuteilungsreif wird – ebenfalls eine wenig sinnvolle Lösung.

Schönrechnen der Gesamtkosten

Zu geringe Kostenvoranschläge und vergessene oder zu niedrig angesetzte Baunebenkosten wie Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbssteuern, Erschließungskosten oder Kosten für Außenanlagen können die Ursache für eine zu knapp bemessene Fremdfinanzierung sein.

Gleiches gilt für die Überschätzung der Eigenleistungen.

Muss die Fremdfinanzierung im Nachhinein aufgestockt werden, ist oft ein zusätzliches Darlehen erforderlich.

Banken beziehen den zusätzlichen Finanzierungsbedarf in der Regel nicht in den ursprünglich gewährten Kredit mit ein.

Es ist deshalb falsch, das Kreditvolumen zu knapp zu bemessen.

Fehler bei der Kreditkalkulation

Andererseits darf der Baukredit nicht zu hoch angesetzt werden. Banken verkaufen gerne so viel Kredit wie möglich, wenn es die Bonität des Kunden irgendwie hergibt.

Kreditnehmer sollten aber bedenken, dass die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung in 10 bis 20 Jahren um ein Vielfaches höher sein können als gegenwärtig.

Die Belastung durch die neuen Kreditraten kann in solchen Fällen zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten führen.

In Zeiten niedriger Zinsen gilt: das, was man gegenüber dem Normalzustand an Zinsen spart, sollte in die Tilgungsrate gesteckt werden.

Die Anfangstilgung sollte also hoch bemessen werden bei langen Zinsbindungsfristen. Sind die Zinsen überdurchschnittlich hoch, bietet sich hingegen eine kurze Zinsbindungsfrist an.

Fremdfinanzierung von Immobilien als Geldanlage

Wird eine Immobilie als Kapitalanlage fremdfinanziert, direkt oder über geschlossene Immobilienfonds, gibt es die Besonderheit, dass bei der Abschätzung des Kapitalbedarfs mögliche Werbungskosten und damit Steuerersparnisse berücksichtigt werden können.

Oft liegt das größte Risiko gar nicht in der Finanzierung selbst, sondern in der realistischen Bewertung des Wertes der Immobilie und der Ertragschancen.

Prospektangaben sind immer mit großer Vorsicht zu genießen. Verkäufer und Fondsherausgeber wollen Geld einsammeln und sind deshalb bei der Schätzung des Immobilienwerts und der künftigen Mieteinnahmen oft zu euphorisch.

Empfehlenswert ist immer die Einholung eines unabhängigen Wertgutachtens, um realistische Zahlen zu erhalten.

Besonders geschlossene Immobilienfonds haben sich nicht selten als Fallen für gutgläubige Investoren entpuppt.