Eine Anschlussfinanzierung wird erforderlich, wenn nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist oder nach Kündigung des ursprünglichen Darlehens durch den Kreditnehmer eine Restschuld besteht, die nicht mit Eigenmitteln getilgt werden kann oder soll.
Anschlussdarlehen sind die Regel bei lang laufenden Krediten über große Beträge. Sind Privatpersonen die Kreditnehmer, handelt es sich dabei meistens um Hausfinanzierungen.
Oft werden mehrere Anschlusskredite notwendig, um ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung zu tilgen. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von zwei oder mehreren Finanzierungsrunden.
Wie viel Finanzierungsrunden zur vollständigen Tilgung erforderlich sind, hängt im Wesentlichen von der Länge der vereinbarten Bindungsfrist und der Höhe der geleisteten Tilgungszahlungen ab.
Die Arten der Anschlussfinanzierung
Je nach Anlass und Handhabung der Anschlussfinanzierung unterscheidet man mehrere Formen.
Es kann sich um eine Prolongation oder um eine echte Umfinanzierung handeln.
Prolongation
Von einer Prolongation spricht man, wenn nach Ablauf der Zinsbindung eine Verlängerung des Darlehens mit derselben Bank vereinbart wird.
In der Regel wird der Kredit nicht zu den ursprünglichen Bedingungen prolongiert, sondern Zins und Tilgung werden neu ausgehandelt.
Umfinanzierung
Wird das Darlehen nicht bei der Altbank prolongiert, sondern soll die Restschuld mit einem Kredit bei anderen Banken getilgt werden, spricht man von einer Umfinanzierung.
Eine Umfinanzierung oder Umschuldung bedeutet die Aufnahme eines neuen Darlehens. Mit ihm wird der Altkredit abgelöst und der Kreditnehmer bedient jetzt nur noch den Umschuldungskredit.
Da der Kreditgläubiger gewechselt hat, steht eine erneute Bonitätsprüfung an. Grundpfandrechte müssen umgeschrieben werden, und in manchen Fällen ist ein neues Wertgutachten notwendig.
Dadurch entstehen, allerdings in der Regel nur geringe, Zusatzkosten.
Umschuldungskredit nach Kündigung durch den Kreditnehmer
Läuft die Zinsbindungsfrist länger als zehn Jahre, muss der Darlehensnehmer nicht auf deren Ablauf warten.
Jeder Hauskredit kann nach Ablauf von zehn Jahren ordentlich gekündigt und die Restschuld in ein günstiges Umschuldungsdarlehen, gegebenenfalls nach
Tilgungszahlungen aus eigenen Mitteln, umgewandelt werden.
Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Viele Kreditnehmer wissen nicht, dass sie nach zehn Jahren aus der Zinsbindungsfrist raus können und scheuen deshalb lange Zinsbindungsfristen, obwohl das Zinsniveau gegenwärtig besonders günstig ist.
Vor Ablauf der Zinsbindung rechtzeitig handeln
Die Bank ist verpflichtet, ihren Kunden spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist mitzuteilen, ob und unter welchen Bedingungen eine Prolongation infrage kommt.
Wer erst jetzt beginnt, sich mit dem Markt für Baukredite auseinander zusetzen, der kommt oft zu spät.
Empfehlenswert ist, erste Informationen über die gängigen Darlehensangebote bereits sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, spätestens vor Ablauf von zehn Jahren (wegen der Kündigungsmöglichkeit) einzuholen.
Unverbindliche Anschlussfinanzierungsrechner von Internetportalen sind dabei eine wertvolle Hilfe.
Banken warten mit ihren Prolongationsangeboten häufig bis zum letzten Moment. Damit wollen sie auf ihre Kunden etwas Druck ausübten. Sie setzen auf die Bequemlichkeit mancher Kunden und hoffen, dass sie ohne weitere Prüfung unterschreiben.
Ist der Zinssatz niedriger als ursprünglich, halten viele Kreditnehmer das Prolongationsangebot für günstig. Doch das muss keinesfalls sein. Häufig sind es gerade die Bestandskunden, die von den Banken übervorteilt werden.
Wer sich vorher informiert hat, kann das Angebot einschätzen.
Gut vorbereitete Kreditnehmer können in Verhandlungen mit der Erstbank eintreten und am Ende eine Anschlussfinanzierung abschließen, deren Konditionen deutlich günstiger als die im Ursprungsangebot sind.
Gelingt dies nicht, ist ein Anschlusskredit bei einer Drittbank in Erwägung zu ziehen.
Unter welchen Voraussetzungen prolongieren?
Es gibt drei Fälle, bei denen Kreditnehmer in jedem Fall das von der Ursprungsbank angebotene Anschlussdarlehen annehmen sollten.
Umschuldung bringt zu wenig Zinsvorteile
Trotz ausführlicher Recherche und Auswertung der Ergebnisse zweier oder dreier konkreter Konditionenanfragen bei anderen Anbietern, wird kein Anschlusskredit gefunden, dessen Zinsen wenigstens um 0,2 % günstiger sind.
Liegt der Zinsvorteile darunter, lohnt sich wegen der Kosten der Umfinanzierung der Aufwand in aller Regel nicht.
Ein paar konkrete Konditionsanfragen sind wichtig, da nur auf diese Weise aussagefähige Angebote eingeholt werden können.
Vorsicht: keine Kreditanfragen stellen, sondern nur Konditionsanfragen. Zu viele Kreditanfragen können negative Auswirkungen auf die Bonität haben.
Bonitätsprobleme
Der zweite Grund, auf das Prolongationsangebot der Erstbank einzugehen, ist ein nachhaltiges, nicht nur vorübergehendes Bonitätsproblem.
Wer beispielsweise trotz anhaltender Arbeitslosigkeit ein Prolongationsangebot seiner Bank erhält, für den kann der vorbehaltlose Abschluss des Anschlussdarlehens trotz Zinsen über dem Durchschnitt strategisch vernünftig sein.
Deutlicher Wertverlust des Hauses
Bei einem signifikanten Wertverlust der Immobilie ist eine Prolongation die bessere Lösung.
Denn bei einer Umschuldung des Baukredits werden alle Eckdaten, die den Marktwert bestimmen, neu geschätzt (Größe, Baujahr, Ausstattung Bodenrichtwerte und anderes).
Werden erhebliche negative Abweichungen zu den ursprünglichen Werten festgestellt, etwa weil sich das Wohnumfeld verschlechtert hat, kann ein neues Wertgutachten erforderlich werden.
Eine ausführliche Begutachtung entfällt in der Regel jedoch bei einem Beleihungsauslauf unter 80 % (Verhältnis Darlehenssumme zum Beleihungswert).
Je kleiner die Darlehenssumme im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist, desto geringer ist das Gutachterrisiko.
Günstige Anschlussfinanzierung durch Bankenwechsel
In Deutschland gibt es eine unübersehbare Anzahl von Bau- oder Hausfinanzierern. Bei der richtigen Auswahl helfen auf Immobilienkredite spezialisierte Internetportale von Kreditmaklern.
Mit ihrer Hilfe ist ein kompetenter und umfassender Anschlussfinanzierungsvergleich am ehesten möglich.
Viele Kreditinstitute bieten besondere Umschuldungsdienste an, mit denen Neukunden den Aufwand für eine Umfinanzierung gering halten können.
In den meisten Fällen sind die Kosten gegenüber den Zinsvorteilen gering. Es fallen nur einige hundert Euro an. Die Kosten sind in aller Regel abgedeckt, wenn der neue Zinssatz wenigstens 0,25 % geringer ausfällt.
Jeder Bruchteil eines Zinssatzes darüber bringt spürbare Einsparungen, und ist er auch noch so gering.
Denn Immobiliendarlehen sind lang laufende Kredite über hohe Beträge.
Anschlussdarlehen werden nicht nur von Banken, sondern außerdem von Versicherungen angeboten.
Versicherungen offerieren normale Annuitätendarlehen aber in erster Linie Kombinationsprodukte zwischen Kapitallebensversicherungen und endfälligen Krediten.
Diese Finanzierungsformen ermöglicht niedrige monatliche Raten aber da die Tilgung nicht sofort beginnt, sondern erst zum Ende der Laufzeit erfolgt, ist die gesamte Zinsbelastung deutlich höher.
Mit Lebensversicherungen unterlegte endfällige Darlehen sind also insgesamt teurer als Annuitätendarlehen und eignen sich deshalb zur Finanzierung eigengenutzten Wohnraums weniger.
Tipps zur Anschlussfinanzierung
Die richtige Wahl eines Anschlusskredits ist nicht allein vom Zinssatz abhängig.
Andere Faktoren spielen ebenso eine Rolle wie die Laufzeit der Zinsbindung, die Möglichkeit von Sondertilgungen oder der gewählte Kreditbetrag.
Restschuld mit Eigenmitteln verringern
Der Ablauf der Zinsbindungsfrist gibt Gelegenheit, die Restschuld ohne Rücksicht auf Vorfälligkeitsentschädigungen durch vorhandenes Eigenkapital zu verringern.
Oft ist das die beste Möglichkeit, sein Erspartes gewinnbringend anzulegen, es sei denn, die Rendite übersteigt die Zinsersparnis.
Die Vorteile sind umso größer, je länger die Restlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens geplant wird.
Sondertilgungen vereinbaren
Das Anschlussdarlehen sollte flexibel sein. Dazu gehört, dass dem Kreditnehmer Sondertilgungen eingeräumt werden.
Üblich ist eine Vereinbarung, nach der jährlich eine Sondertilgung in einer bestimmten Höhe erlaubt ist
Die passende Zinsbindung wählen
Die Wahl der Zinsbindungsfrist kann von der Höhe der Restschuld, dem persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Kreditnehmers (Einkommen, Alter) und dem Zinsumfeld abhängen.
Bei niedrigen Zinssätzen, wie gegenwärtig, empfiehlt sich immer eine lange Zinsbindung, während der vielleicht das gesamte Restdarlehen getilgt werden kann.
Im umgekehrten Fall sind eher kürzere Zinsbindungen zu empfehlen.
Am Ende des ersten Anschlusskredits muss der Hauskredit nicht vollständig getilgt sein. Zweite oder sogar dritte Finanzierungsrunden sind nicht unüblich.
Tilgungsleistungen erhöhen
Ist die Anschlussfinanzierung deutlich günstiger als der ursprüngliche Kredit, besteht die Versuchung, die monatlichen Raten zu senken.
Wirtschaftlich sinnvoller ist es jedoch, bei gleich bleibenden Monatsraten den Tilgungsanteil zu erhöhen. Ein Darlehen ist umso billiger, je rascher ist getilgt wird
Keine zusätzlichen Finanzprodukte kaufen
Bisweilen bieten Kreditgeber im Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung andere Finanzprodukte an, durch die die Bonität des Kreditnehmers angeblich verbessert wird und deshalb geringere Belastungen möglich werden.
Kreditsuchende sollten auf solche Angebote nicht eingehen.
Kapitallebensversicherungen oder Fondssparpläne können die eigentliche Kreditaufnahme erheblich verteuern. Werden solche Finanzprodukte benötigt, sollten sie unabhängig von einer Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.
Auch bei Restschuldversicherungen vom Kreditgeber ist Vorsicht geboten.
Kommt der Kreditnehmer zum Schluss, dass er besondere Sicherheiten benötigt, eignen sich unabhängig von der Kreditvergabe abgeschlosse Risikolebensversicherungen besser.
Mit Forwardkrediten niedrige Zinsen sichern
Mit einem Forward Darlehen kann man zukünftige Kredite auf der Basis des gegenwärtigen Zinsniveaus abschließen. Diesen Vorteilen muss der Kreditnehmer mit einem geringen Zinsaufschlag bezahlen.
Forwardkredite lohnen sich in Zeiten besonders niedriger Bauzinsen. Die Laufzeit kann bis zu 36 manchmal sogar 60 Monaten betragen.
Das bedeutet beispielsweise: Wessen Zinsbindung in 36 Monaten abläuft, der kann sich bereits jetzt eine günstige Finanzierung sichern.
Anschlussfinanzierung trotz SCHUFA
Liegen negative Schufaeinträge vor, kann der Abschluss eines Anschlussdarlehens schwierig werden.
Ob das der Fall ist hängt von der Schwere der SCHUFA-Einträge ab. Darüber hinaus spielen die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers und das Vertrauensverhältnis zur Bank eine Rolle.
In manchen Fällen ist es bei Bonitätsproblemen leichter, eine Anschlussfinanzierung über einen auf Immobilienkredite spezialisierten Online Broker abzuschließen als bei Filialbanken.
Darüber hinaus gibt es bestimmte Kreditvermittler, die sich besonders auf Anschlusskredite in schwierigen Fällen spezialisiert haben.
Mehrere leichte negative Schufaeinträge schließen bei diesen Finanzdienstleistern die Vergabe eines Anschlussdarlehens grundsätzlich nicht aus.
Bereitstellungszinsen
Wird mit steigenden Zinsen gerechnet, können Anschlussfinanzierungen rechtzeitig unter Dach und Fach gebracht werden.
Eine Möglichkeit sind Forwardkredite. Läuft das alte Darlehen in einem Jahr oder früher ab, kann der sofortige Abschluss einer Anschlussfinanzierung sinnvoll sein.
Häufig ist eine Anschlussfinanzierung ohne Bereitstellungszinsen machbar. Viele Anbieter gewähren bereitstellungszinsfreie Zeiten bis zu zwölf Monaten an.
Für längere Zeiträume liegen Bereitstellungszinsen gegenwärtig bei 2,4 bis 3 Prozent jährlich.
Die Konditionen sind sehr unterschiedlich, sodass sich immer ein Vergleich lohnt. Über die Höhe der Zinsen und die Dauer der zinsfreien Zeit lassen viele Banken mit sich reden.
Der vorzeitige Abschluss einer Anschlussfinanzierung hat aber auch Nachteile. Die Zinsbindungsfrist verkürzt sich um die Vorlaufzeit, und es werden weniger Tilgungsleistungen erbracht.
Diese Nachteile können teilweise ausgeglichen werden, wenn wenigstens ein Teil der in der Vorlaufzeit eingesparten Raten zur Sondertilgung verwandt wird.
Anschlussfinanzierung mit Bausparvertrag sinnvoll?
Häufig wird geraten, mit Blick auf eine Anschlussfinanzierung einen Bausparvertrag abzuschließen.
Läuft die Zinsbindungsfrist des ursprünglichen Darlehens ab, können die Leistungen aus dem Bausparvertrag (Bausparsumme und Bauspardarlehen) zur Anschlussfinanzierung herangezogen werden.
In normalen Zeiten sind Bauspardarlehen deutlich günstiger als Bankdarlehen. Zuteilungsreife des Bausparvertrages und Ablauf der Zinsbindungsfrist müssen natürlich harmonisiert werden.
Die Mindestvoraussetzungen für die Zuteilungsreife sind: der Bausparvertrag muss ein Jahr bestehen und es muss zwischen 40 % und 50 % der Bausparsumme eingezahlt worden sein.
Der Vorteil dieser Konstruktion liegt in der Zinssicherheit des Bauspardarlehens und in der Möglichkeit von Tilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
In vielen Fällen überwiegen aber die Nachteile. Neben dem Bankdarlehen nämlich muss auch der Bausparvertrag angespart werden.
Zwar werden auf das jeweils bestehende Bausparguthaben Habenzinsen gezahlt, die Sollzinsen für das Bankdarlehen sind im Regelfall aber deutlich höher.
Wirtschaftlich ist es deshalb sinnvoll, die Tilgungsleistungen zu erhöhen, anstatt einen Bausparvertrag anzusparen.
Anschlussfinanzierung mit Wohn Riester
Viele halten Wohn Riester für das attraktivste Riester-Produkt. Zulagen und Steuervorteile machen eine Hausfinanzierung besonders günstig.
Wer noch keinen Riester Vertrag hat, kann zur Anschlussfinanzierung Wohn Riester abschließen.
Voraussetzung ist, dass die Immobilie nach 2007 gekauft oder gebaut worden ist. Ist sie älter, können Immobilieneigentümer sich zu Rentenbeginn unter Zuhilfenahme eines Riester Vertrages entschulden.